Nhận định về mức giá 6,33 tỷ cho lô đất 290m² tại hẻm 111 Ngô Chí Quốc, Thủ Đức
Với giá 6,33 tỷ cho diện tích 290 m², tương đương khoảng 21,83 triệu đồng/m², đây là mức giá cần được xem xét kỹ lưỡng trong bối cảnh hiện nay của thị trường bất động sản khu vực Thành phố Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh.
Phân tích chi tiết về giá và vị trí
Lô đất có 2 mặt tiền hẻm, diện tích lớn 290 m² (trong đó 60 m² đất thổ cư), tọa lạc tại khu vực Bình Chiểu, Thành phố Thủ Đức – vốn được biết đến là vùng đang phát triển với nhiều dự án hạ tầng và dân cư tăng trưởng.
Tuy nhiên, đất nằm trong hẻm, dù là hẻm xe tải quay đầu thoải mái, vị trí cách mặt tiền đường khoảng 30 mét; điều này làm giảm một phần giá trị so với đất trực tiếp mặt tiền đường lớn.
So sánh giá đất trong khu vực
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm 111 Ngô Chí Quốc (BĐS đang xét) | 290 | 21,83 | 6,33 | Thổ cư (60m²) | 2 mặt tiền hẻm, cách mặt tiền 30m |
| Mặt tiền đường Ngô Chí Quốc (khu Bình Chiểu) | 100 – 120 | 25 – 28 | 2,5 – 3,4 | Thổ cư | Giá mặt tiền đường lớn |
| Hẻm nhỏ khu Bình Chiểu | 200 – 250 | 16 – 19 | 3,2 – 4,75 | Thổ cư | Hẻm nhỏ, không xe tải |
| Đất nền khu vực Thủ Đức cũ (vùng ven) | 150 – 300 | 18 – 22 | 2,7 – 6,6 | Đất thổ cư | Vị trí không mặt tiền, tiện ích hạn chế hơn |
Nhận xét
– Giá 21,83 triệu/m² cho đất trong hẻm, dù 2 mặt tiền hẻm và có kho cho thuê thu nhập 13 triệu/tháng, là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các lô đất hẻm trong khu vực Bình Chiểu.
– So với giá đất mặt tiền đường Ngô Chí Quốc (25-28 triệu/m²), mức giá này có thể được chấp nhận nếu vị trí và tiện ích vượt trội, tuy nhiên đất không nằm mặt tiền chính mà trong hẻm nên giá phải có mức chiết khấu hợp lý.
– Khoản thu nhập từ cho thuê kho 13 triệu/tháng (156 triệu/năm) làm tăng giá trị lô đất, tương đương lợi tức khoảng 2,5% trên tổng giá bán. Lợi tức này không quá cao nhưng là điểm cộng.
– Lô đất có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, thuận tiện sang tên ngay, là điểm cộng về tính minh bạch và an toàn giao dịch.
– Đất có 60 m² thổ cư, nghĩa là phần lớn diện tích chưa hoàn toàn được phép xây dựng nhà ở, có thể giới hạn khả năng phát triển nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản trong tương lai.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ về quyền sử dụng đất, nhất là phần diện tích không phải thổ cư và quy hoạch tương lai.
- Xem xét kỹ về hạ tầng hẻm và khả năng tiếp cận, nhất là khi có xe tải ra vào thường xuyên.
- Đánh giá khả năng phát triển khu vực trong trung và dài hạn để đảm bảo tăng giá trị đất.
- Thương lượng giá dựa trên điểm yếu: không nằm mặt tiền đường lớn, phần lớn đất không thổ cư.
Đề xuất giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho lô đất này có thể trong khoảng 5,5 – 5,8 tỷ đồng (tương đương khoảng 18,9 – 20 triệu/m²). Đây là mức giá hợp lý khi cân nhắc vị trí trong hẻm, phần lớn diện tích chưa thổ cư và so sánh với các lô đất lân cận.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Nêu rõ sự khác biệt về vị trí không trực tiếp mặt tiền đường lớn, dẫn tới khó khăn về mặt bằng kinh doanh hoặc phát triển nhà ở.
- Chỉ ra rằng phần diện tích thổ cư có giới hạn, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng dài hạn.
- Đề cập đến chi phí cải tạo hoặc hoàn thiện hạ tầng nếu muốn khai thác tối đa lô đất.
- Đưa ra phương án mua nhanh, thanh toán linh hoạt giúp chủ nhà giảm áp lực tài chính hoặc tìm người mua.
Kết luận
Mức giá 6,33 tỷ đồng là khá cao so với vị trí và đặc điểm lô đất trong bối cảnh hiện nay. Nếu bạn là nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, có thể cân nhắc mức giá này nếu đánh giá khả năng phát triển khu vực tốt và khai thác thu nhập từ kho thuê. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư thận trọng, nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 5,5 – 5,8 tỷ đồng nhằm đảm bảo biên độ lợi nhuận và giảm rủi ro đầu tư.
