Nhận định tổng quan về mức giá 5,19 tỷ cho lô đất 133 m² tại đường Mai Đăng Chơn, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 39,02 triệu đồng/m² cho lô đất mặt tiền đường Mai Đăng Chơn, diện tích 133 m², hướng Tây, đất thổ cư, đã có sổ đỏ, thuộc khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là tương đối cao nhưng không phải quá đắt
Vị trí lô đất gần bệnh viện Quốc Tế, trường Cao Đẳng Nghề đã hoạt động, nằm trong khu vực sầm uất phù hợp kinh doanh nhiều hình thức (mua ở, xây trọ, buôn bán) làm tăng giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Khu vực | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mai Đăng Chơn, Q. Ngũ Hành Sơn | Đất thổ cư, mặt tiền | 133 | 39,02 | 5,19 | 2024 | Vị trí gần bệnh viện, trường học, khu kinh doanh sầm uất |
| Ngũ Hành Sơn, gần đường Nguyễn Văn Thoại | Đất thổ cư, mặt tiền | 100 – 150 | 33 – 37 | 3,5 – 5,5 | 2023-2024 | Đường rộng hơn, khu vực phát triển tương tự |
| Quận Sơn Trà, Đà Nẵng | Đất thổ cư, mặt tiền | 120 | 35 – 38 | 4,2 – 4,56 | 2024 | Gần trung tâm, tiềm năng tăng giá cao |
| Quận Hải Châu, Đà Nẵng | Đất thổ cư, mặt tiền | 100 | 40 – 45 | 4 – 4,5 | 2023 | Khu vực trung tâm sầm uất, giá cao nhất |
Nhận xét chi tiết về mức giá và đề xuất cho người mua
Mức giá hiện tại 5,19 tỷ đồng (39,02 triệu/m²) là mức giá hợp lý nếu bạn đánh giá cao vị trí đất mặt tiền, tiềm năng phát triển cao, và nhu cầu kinh doanh đa dạng. Tuy nhiên, nếu so với các khu vực lân cận cùng quận hoặc quận khác trong thành phố thì giá này có phần cao hơn mức trung bình.
Đặc biệt, chiều ngang 4,5 m khá hạn chế so với chiều dài 30 m, có thể ảnh hưởng tới quy hoạch xây dựng hoặc kinh doanh, cần xem kỹ quy hoạch chi tiết và hạn chế chiều ngang tối thiểu theo quy định.
Nếu mua để đầu tư dài hạn hoặc xây dựng mô hình trọ, kinh doanh nhỏ thì mức giá này chấp nhận được. Nếu mục tiêu mua để xây dựng nhà ở rộng rãi hoặc kinh doanh mặt bằng lớn, bạn cần cân nhắc vì diện tích mặt tiền hơi nhỏ.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý đất: đã có sổ đỏ, không tranh chấp, quy hoạch đất rõ ràng.
- Xem xét quy hoạch chi tiết của phường về chiều ngang và chiều dài tối thiểu cho xây dựng.
- Đánh giá chính xác tiềm năng tăng giá khu vực dựa trên các dự án hạ tầng xung quanh.
- Kiểm tra khả năng kết nối giao thông, tiện ích hiện hữu như bệnh viện, trường học, chợ, siêu thị.
- Thương lượng giá với chủ đất dựa trên các dữ liệu thị trường thực tế và các điểm hạn chế về mặt ngang.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 36 – 37 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4,8 – 4,9 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng mức giá trung bình thị trường khu vực với điều kiện đất mặt tiền có chiều ngang hạn chế.
Để thuyết phục chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Chiều ngang 4,5 m khá hẹp, hạn chế tiềm năng xây dựng và kinh doanh.
- So sánh giá các lô đất mặt tiền gần đó có giá thấp hơn từ 5 – 10%.
- Khả năng thanh khoản nhanh nếu chủ nhà giảm giá sẽ thuận lợi cho cả hai bên.
- Bạn là người mua có thiện chí và khả năng thanh toán nhanh.
Nếu chủ nhà khó đồng ý, bạn nên cân nhắc thêm các lợi ích về vị trí và tiềm năng tăng giá để quyết định xuống tiền hoặc tìm các lô đất khác có giá tốt hơn trong khu vực.
