Nhận định mức giá
Giá 13,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 4 m, dài 12 m tại Nguyễn Nhữ Lãm, Quận Tân Phú là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hiện tại. Với diện tích đất 45 m² và diện tích sử dụng 230 m² trên 5 tầng, giá trên tương đương khoảng 300 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Trong bối cảnh thị trường nhà mặt phố Quận Tân Phú hiện nay, giá đất mặt tiền đường lớn khu vực này thường dao động khoảng 250-280 triệu/m² diện tích đất, với các căn nhà có chiều ngang 4-5 m, diện tích đất tương tự. Giá nhà xây dựng và nội thất đầy đủ như trên cũng thường tạo nên một mức giá tổng thể thấp hơn so với con số 13,5 tỷ đồng.
Phân tích so sánh giá thị trường thực tế
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Chiều ngang (m) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Nhữ Lãm, Tân Phú | 45 | 4 | 13.5 | 300 | Nhà 5 tầng, nội thất đầy đủ, mặt tiền kinh doanh |
| Trung Chánh, Quận 12 (gần) | 50 | 4.5 | 11 | 220 | Nhà 4 tầng, mặt tiền đường nhựa, kinh doanh nhỏ |
| Phan Văn Hớn, Tân Phú | 48 | 4 | 12 | 250 | Nhà mới xây, 4 tầng, nội thất cơ bản |
| Hòa Bình, Quận Tân Phú | 40 | 4 | 10.5 | 262 | Nhà mặt tiền, 3 tầng, đang cho thuê kinh doanh |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Đã có sổ hồng, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch không bị vướng, và không có tranh chấp.
- Hiện trạng nhà: Nhà đã xây 4 lầu, nội thất đầy đủ nhưng cần kiểm tra chất lượng xây dựng, điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và khả năng sửa chữa nếu cần.
- Vị trí và tiện ích: Nhà nằm ngay mặt tiền đường Nguyễn Nhữ Lãm, gần chợ, trường học, UBND – điểm cộng lớn về tiện ích và tiềm năng kinh doanh, tuy nhiên cần khảo sát kỹ về lưu lượng giao thông và tiếng ồn.
- Khả năng cho thuê/kinh doanh: Với vị trí sầm uất, nhà rất thích hợp cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê, cần tính toán dòng tiền và lợi nhuận dự kiến.
- Giá đề xuất hợp lý: Dựa trên so sánh thị trường và thực trạng, mức giá từ 11 đến 12 tỷ đồng là phù hợp hơn, tương đương khoảng 245-265 triệu/m² diện tích sử dụng, đảm bảo lợi ích cho người mua và hợp lý với giá thị trường hiện tại.
Chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
Khi tiếp xúc với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau để thương lượng mức giá xuống còn khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng:
- Trình bày các mức giá tương đương khu vực lân cận đã giao dịch thành công với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh chi phí sửa chữa, nâng cấp nếu cần thiết để phù hợp với mục đích sử dụng.
- Lấy lý do biến động thị trường hiện nay và sự cần thiết của việc đầu tư lâu dài.
- Đề cập đến chi phí phát sinh pháp lý, thuế, và các khoản phí khác khi sang tên, làm tăng tổng chi phí đầu tư.
- Đề xuất thanh toán nhanh hoặc minh bạch thủ tục để tạo sự thuận tiện cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 13,5 tỷ đồng cho bất động sản này là khá cao và chỉ hợp lý nếu bạn có nhu cầu kinh doanh ngay tại vị trí đắc địa, hoặc có lợi ích đặc biệt khác. Nếu mục đích đầu tư hoặc an cư, nên cân nhắc thương lượng xuống mức giá khoảng 11 – 12 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính tốt hơn.
Trước khi quyết định, bạn cần kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng nhà và đánh giá kỹ tiềm năng kinh doanh hoặc cho thuê để tránh rủi ro trong tương lai.
