Nhận định về mức giá 13,6 tỷ cho nhà 4 tầng tại Xô Viết Nghệ Tĩnh, Quận Bình Thạnh
Với giá 13,6 tỷ cho căn nhà 4 tầng, diện tích đất 60m², giá/m² tương ứng khoảng 226,67 triệu đồng/m² tại khu vực Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh, đây là mức giá cao so với mặt bằng chung
Phân tích thị trường khu vực Quận Bình Thạnh
| Địa điểm | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh | Nhà 4 tầng, hẻm xe hơi | 60 | 226,67 | 13,6 | Nhà nội thất cao cấp, kinh doanh CHDV thu nhập 45 triệu/tháng |
| Đường Nguyễn Gia Trí (D2), Bình Thạnh | Nhà phố, 4 tầng | 55-65 | 180 – 210 | 10 – 13,5 | Hẻm xe hơi, khu dân trí cao |
| Đường Bạch Đằng, Bình Thạnh | Nhà phố, 3-4 tầng | 50-60 | 170 – 200 | 9 – 12 | Hẻm nhỏ, gần mặt tiền |
| Đường Điện Biên Phủ, Bình Thạnh | Nhà phố, 3 tầng | 45-55 | 160 – 190 | 7,5 – 10,5 | Hẻm nhỏ, tiện kinh doanh |
Nhận xét về giá và giá trị căn nhà
- Vị trí: Nằm sát hẻm ô tô, cách hẻm ra Nguyễn Gia Trí khoảng 1 căn, thuận tiện giao thông, gần trung tâm Bình Thạnh – đây là điểm cộng lớn.
- Diện tích và thiết kế: Diện tích đất 60m², xây 4 tầng, 6 phòng ngủ, phù hợp với gia đình đông người hoặc kinh doanh căn hộ dịch vụ (CHDV).
- Nội thất: Nội thất cao cấp, hệ thống PCCC chuẩn, điều này hỗ trợ tăng giá trị và khả năng cho thuê.
- Dòng tiền: Thu nhập cho thuê CHDV 45 triệu/tháng tương đương lợi suất khoảng 4%/năm, đây là mức lợi suất khá tốt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp và bất động sản cho thuê TpHCM đang ổn định.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ rõ ràng, điều này giúp giảm rủi ro pháp lý.
Lưu ý để tránh rủi ro khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ và các giấy tờ liên quan đến việc kinh doanh CHDV.
- Thẩm định lại thu nhập cho thuê thực tế, xem xét hợp đồng thuê, khách thuê có ổn định không.
- Kiểm tra tình trạng xây dựng thực tế so với giấy phép xây dựng và pháp luật hiện hành.
- Kiểm tra tình trạng hẻm và khả năng lưu thông, đỗ xe để đảm bảo không bị ảnh hưởng đến giá trị và tiện ích.
- Xác nhận về hệ thống phòng cháy chữa cháy và các yếu tố an toàn khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường và đặc điểm căn nhà, giá từ 11,5 đến 12 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, cân bằng giữa giá trị thực tế và tiềm năng kinh doanh. Mức giá này tương đương khoảng 190-200 triệu/m², phù hợp với các căn nhà tương tự tại khu vực.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ các căn nhà tương tự đã giao dịch trong khoảng 190-200 triệu/m², trong khi căn này mới chỉ có dòng tiền cho thuê 4%/năm, chưa tính đến các rủi ro tiềm ẩn.
- Nêu bật các điểm chưa hoàn hảo hoặc cần đầu tư thêm (nếu có), ví dụ chi phí bảo trì, chi phí quản lý CHDV để giảm giá.
- Đưa ra cam kết mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý, giảm thiểu rủi ro mất khách.
Tổng kết, mức giá 13,6 tỷ là có thể chấp nhận nếu khách mua ưu tiên vị trí và dòng tiền ổn định, nhưng với mục tiêu đầu tư hoặc mua để ở hợp lý hơn nên thương lượng còn dưới 12 tỷ để đảm bảo biên lợi nhuận và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
