Nhận định về mức giá 6,45 tỷ cho dãy trọ 2 tầng tại Nguyễn Khoa Chiêm, Đà Nẵng
Giá 6,45 tỷ đồng cho dãy trọ 2 tầng diện tích 110 m² tại vị trí trung tâm quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là mức giá cần xem xét kỹ lưỡng trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích
Dãy trọ nằm trên đường Nguyễn Khoa Chiêm, phường Hòa Thọ Đông, quận Cẩm Lệ, gần Lê Đại Hành và Ông Ích Đường, cách sân bay Đà Nẵng chỉ vài phút di chuyển. Đây là khu vực trung tâm với mật độ dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ như chợ, bệnh viện, trường học, thuận lợi cho khách thuê dài hạn.
2. Đặc điểm bất động sản
- Diện tích đất 110 m², mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà 5,5m thuận tiện di chuyển.
- Công trình 2 tầng + gác lửng, 8 phòng trọ, xây kiên cố, pháp lý sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng.
- Dòng tiền ổn định 20 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất khoảng 3,7%/năm trên giá bán.
3. So sánh giá thị trường gần đây
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Khoa Chiêm, Cẩm Lệ | Dãy trọ 2 tầng | 110 | 6,45 | 58,6 | Giá đề xuất |
| Ông Ích Đường, Cẩm Lệ | Dãy trọ 2 tầng | 120 | 5,8 | 48,3 | Bán 2024, dòng tiền 18 triệu/tháng |
| Lê Đại Hành, Thanh Khê | Dãy trọ 2 tầng | 100 | 6,0 | 60,0 | Bán 2023, dòng tiền 22 triệu/tháng |
| Phạm Văn Đồng, Cẩm Lệ | Dãy trọ 2 tầng | 115 | 5,5 | 47,8 | Bán 2024, cần bán nhanh |
4. Nhận xét về giá
Giá 6,45 tỷ tương đương 58,6 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn so với một số bất động sản cùng loại khu vực lân cận (dao động 47,8 – 60 triệu/m²). Tuy nhiên, dòng tiền 20 triệu/tháng giúp tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 3,7%/năm, khá ổn định trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và các kênh đầu tư khác.
Nếu nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền ổn định, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và tài sản đã xây dựng kiên cố thì mức giá này có thể xem là hợp lý.
5. Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Xác nhận tình trạng thực tế của công trình, kiểm tra hệ thống điện nước, an ninh khu vực.
- Đánh giá chất lượng khách thuê hiện tại, hợp đồng cho thuê dài hạn hay ngắn hạn.
- Xem xét tiềm năng tăng giá trong tương lai, dự án hạ tầng xung quanh.
- So sánh kỹ với các sản phẩm tương tự để đàm phán giá hợp lý.
6. Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên bảng so sánh và tình hình thị trường, giá hợp lý nên dao động từ 5,8 – 6,0 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh và phù hợp với lợi suất đầu tư thông thường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Chỉ ra sản phẩm tương tự với giá thấp hơn trong khu vực.
- Nhấn mạnh việc thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng để tạo thuận lợi cho chủ bán.
- Đưa ra lý do cần trừ giá do công trình có thể cần bảo trì, hoặc dòng tiền hiện tại chưa tối đa hóa.
- Thảo luận về các điều khoản linh hoạt như hỗ trợ sang tên, miễn phí chuyển nhượng để giảm chi phí phát sinh.