Nhận định mức giá 13,3 tỷ cho toà nhà 20 căn hộ dịch vụ tại Linh Đông, TP Thủ Đức
Giá 13,3 tỷ đồng cho bất động sản này là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt khi xét đến vị trí, diện tích sử dụng và công suất khai thác cho thuê ổn định với doanh thu khoảng 70 triệu/tháng.
Phân tích chi tiết dựa trên các yếu tố chính
- Vị trí: Thuộc phường Linh Đông, TP Thủ Đức – khu vực phát triển nhanh và có giá trị gia tăng cao. Hẻm xe hơi 6m, cách mặt tiền chỉ 50m, thuận tiện giao thông, gần nhiều tiện ích.
- Diện tích và kết cấu: Tổng diện tích 204 m² (bao gồm 119,2 m² đất ở đô thị), xây dựng 5 tầng với 20 căn hộ dịch vụ đầy đủ nội thất, công suất phòng luôn đầy, phù hợp mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ đang rất hút khách thuê tại TP HCM.
- Giá/m²: 13,3 tỷ / 204 m² = khoảng 65,2 triệu/m², mức giá này tương đương hoặc thấp hơn một số dự án căn hộ dịch vụ cùng khu vực.
- Doanh thu cho thuê: 70 triệu/tháng tương đương 840 triệu/năm, tỷ suất lợi nhuận (giả định chi phí vận hành 30%) khoảng 5,8%/năm, đây là con số ổn định và hấp dẫn trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ tại TP HCM.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý.
Bảng so sánh giá bất động sản tương tự tại TP Thủ Đức (giá tham khảo cập nhật 2024)
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Số phòng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ dịch vụ 15 phòng | Phường Linh Trung | 180 | 15 | 12,5 | 69,4 | Doanh thu ~60 triệu/tháng |
| Nhà dịch vụ 18 phòng | Phường Tam Phú | 200 | 18 | 14,0 | 70,0 | Gần mặt tiền, hẻm 8m |
| Toà nhà 20 phòng | Phường Linh Đông | 204 | 20 | 13,3 | 65,2 | Doanh thu 70 triệu/tháng, hẻm 6m |
Lưu ý khi giao dịch để tránh rủi ro
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt về quyền sử dụng đất và xây dựng, tránh tranh chấp.
- Đánh giá thực trạng xây dựng so với hồ sơ cấp phép để không bị phạt hoặc phải cải tạo thêm.
- Xác minh thông tin doanh thu thực tế từ người thuê hoặc qua các kênh độc lập để tránh việc doanh thu được “thổi phồng”.
- Kiểm tra hẻm và giao thông thực tế, đảm bảo xe hơi có thể ra vào thuận tiện như mô tả.
- Thỏa thuận rõ ràng về các chi phí vận hành, bảo trì để dự tính lợi nhuận chính xác.
Đề xuất giá và cách thương lượng với chủ nhà
Trong bối cảnh hiện tại, mức giá 13,3 tỷ đã rất sát với thị trường. Tuy nhiên, để có lợi thế khi mua, bạn có thể đề xuất mức giá từ 12,5 – 13 tỷ đồng, kèm theo các lý do như:
- Chi phí cải tạo hoặc bảo trì có thể phát sinh do hiện trạng toà nhà.
- Thời gian thanh toán linh hoạt hơn nếu bạn cần.
- Cam kết nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý.
Bạn nên trình bày các dữ liệu so sánh thị trường minh bạch, đồng thời nhấn mạnh việc bạn có thiện chí và khả năng thanh toán nhanh để thuyết phục chủ nhà giảm giá hợp lý.
