Nhận định về mức giá 14,99 tỷ cho căn CHDV tại Lê Đức Thọ, Gò Vấp
Mức giá 149,9 triệu/m² cho căn hộ dịch vụ mini với tổng diện tích 100 m² và 20 phòng, tọa lạc tại quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, điều này có thể được lý giải nếu căn nhà có kết cấu 6 tầng, đầy đủ thang máy và nội thất cao cấp, cùng giấy tờ pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng), đồng thời đang khai thác hiệu quả khai thác cho thuê.
Như vậy, giá này chỉ hợp lý khi:
- Căn hộ được vận hành như một căn hộ dịch vụ mini với 20 phòng độc lập, có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định và cao.
- Chủ đầu tư có đầy đủ giấy tờ pháp lý, minh bạch, không vướng tranh chấp.
- Vị trí thực sự thuận lợi, khu vực có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ cao và tiềm năng phát triển tốt.
- Trang thiết bị nội thất, thang máy và tiện ích đồng bộ, chất lượng, không phải tốn thêm chi phí nâng cấp hay sửa chữa lớn.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích | Giá/m² (triệu) | Giá tổng (tỷ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Chung cư dịch vụ mini, 15-20 phòng | Gò Vấp, Lê Đức Thọ | 100 m² | 149,9 | 14,99 | Giá đề xuất, full nội thất, thang máy |
| Nhà 6 tầng dịch vụ cho thuê | Gò Vấp, khu vực lân cận | 100-120 m² | 110-130 | 11-13 | Không có thang máy, nội thất cơ bản |
| Chung cư mini dịch vụ tương tự | Quận Bình Thạnh, Tp HCM | 90-110 m² | 120-135 | 10,8-13,5 | Chưa có thang máy, tiện nghi trung bình |
| Căn hộ dịch vụ mini 4-5 tầng | Quận Tân Bình | 80-100 m² | 100-125 | 8-12,5 | Giá tham khảo, ít phòng hơn |
Lưu ý khi xuống tiền và đề xuất giá hợp lý
Để tránh rủi ro, cần lưu ý:
- Xác minh kỹ giấy tờ pháp lý (sổ hồng riêng, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy,…) đảm bảo không có tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng xây dựng, thang máy, nội thất có đúng như quảng cáo không, chất lượng và bảo trì ra sao.
- Thẩm định khả năng khai thác dòng tiền cho thuê thực tế, xem các hợp đồng thuê hiện hữu nếu có.
- Xem xét quy hoạch tại khu vực, dự án tương lai có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn trong trường hợp căn hộ cần bảo trì hoặc thị trường có biến động nhẹ là 12-13 tỷ. Đây là mức giá vừa đảm bảo lợi nhuận cho người bán và vẫn có khả năng thu hồi vốn hợp lý cho người mua.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Phân tích so sánh giá thị trường và nhấn mạnh các điểm khác biệt về nội thất hoặc thang máy nếu có chi phí phát sinh.
- Chỉ ra rủi ro tiềm ẩn như chi phí bảo trì, sửa chữa hoặc chi phí nâng cấp thang máy.
- Đề xuất phương thức thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để chủ nhà yên tâm và giảm giá.
- Nhấn mạnh rằng mức giá đề xuất giúp giao dịch thuận lợi, tránh thời gian kéo dài ảnh hưởng đến lợi ích của cả hai bên.
