Nhận định về mức giá 10,5 tỷ cho toà CHDV tại Nguyễn Thái Sơn, Gò Vấp
Toà căn hộ dịch vụ (CHDV) 5 tầng với diện tích đất 81m² và tổng diện tích sử dụng khoảng 400m²,
đang được chào bán với giá 10,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 129,63 triệu/m².
Tọa lạc tại vị trí đắc địa gần ngã tư Dương Quảng Hàm – Nguyễn Thái Sơn, Quận Gò Vấp, khu vực
này có nhiều lợi thế về giao thông và tiện ích, phù hợp với mục đích đầu tư bất động sản cho thuê.
Dòng tiền hiện tại khoảng 36 triệu/tháng cho thuê khoán 15 phòng full nội thất. Đây là một mức thu nhập
ổn định nhưng cần xem xét kỹ để đánh giá tính hiệu quả đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản được chào bán | Bất động sản tham khảo cùng khu vực (Gò Vấp) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 81 m² (4.4 x 20m, nở hậu 6m) | 70-90 m² đất nền, nhà 4-5 tầng |
| Diện tích sử dụng | 400 m² (5 tầng, 15 phòng) | Khoảng 350-420 m² cho các toà nhà dịch vụ tương tự |
| Giá bán | 10,5 tỷ đồng (tương đương 129,63 triệu/m²) | 8,5 – 11 tỷ đồng (110 – 140 triệu/m²) tuỳ vị trí và chất lượng xây dựng |
| Dòng tiền cho thuê | 36 triệu/tháng (~4,1% lợi tức năm) | 35 – 45 triệu/tháng, lợi tức năm 4 – 5% |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng rõ ràng | Tương tự, thường có sổ đầy đủ |
| Vị trí | Gần ngã tư Dương Quảng Hàm – Nguyễn Thái Sơn, khu vực sầm uất | Tương đương, khu vực trung tâm Gò Vấp |
Nhận xét về mức giá và tính hợp lý
Mức giá 10,5 tỷ đồng là hợp lý nếu nhà được bảo trì tốt, phòng cho thuê đầy đủ tiện nghi và việc vận hành cho thuê ổn định.
Với lợi tức cho thuê khoảng 4,1% năm, đây là mức lợi nhuận trung bình khá trong bối cảnh thị trường hiện tại khi lãi suất ngân hàng tăng và rủi ro đầu tư bất động sản có xu hướng tăng.
Tuy nhiên, mức giá này không có nhiều dư địa tăng giá lớn nếu không có những yếu tố đặc biệt như cải tạo nâng cấp, tăng số lượng phòng cho thuê hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng hiệu quả hơn.
Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi mua
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng và các giấy phép xây dựng, kinh doanh căn hộ dịch vụ.
- Đánh giá chính xác tình trạng xây dựng, bảo trì của tòa nhà, tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Kiểm tra hợp đồng cho thuê hiện tại, khả năng duy trì dòng tiền và tỷ lệ phòng trống.
- Xem xét kỹ các chi phí vận hành, thuế và các khoản phí liên quan ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc môi giới uy tín để định giá chính xác và đàm phán.
Đề xuất mức giá và chiến lược đàm phán
Dựa trên phân tích thị trường, bạn có thể đề xuất mức giá hợp lý khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng.
Lý do là mức này sẽ giúp tăng biên lợi nhuận đầu tư, đồng thời tạo khoảng đệm rủi ro cho các chi phí phát sinh.
Khi đàm phán với chủ nhà, bạn nên:
- Trình bày rõ các chi phí sửa chữa, bảo trì có thể phát sinh nếu có.
- Phân tích lợi suất cho thuê hiện tại so với giá bán và so với các bất động sản tương tự.
- Đưa ra các yếu tố rủi ro thị trường như biến động lãi suất, khó khăn trong việc duy trì tỷ lệ phòng lấp đầy.
- Đề nghị các điều khoản thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ pháp lý để giảm thiểu rủi ro.
Việc tiếp cận với mức giá 9,5 – 10 tỷ sẽ là một phương án đầu tư khả thi hơn, đảm bảo dòng tiền ổn định với tỷ suất sinh lời hợp lý.
