Nhận định mức giá 10,9 tỷ đồng cho CHDV 4 tầng tại Bùi Đình Túy, P24, Bình Thạnh
Giá bán 10,9 tỷ đồng (~95,61 triệu/m²) cho căn nhà 114m² tại vị trí quận Bình Thạnh là mức giá khá cao nhưng không phải là bất hợp lý. Bình Thạnh là khu vực trung tâm TP.HCM, có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ, gần các tiện ích như chợ, trường học, các tuyến đường lớn. Đặc biệt, nhà nằm hẻm ô tô, lô góc, xây 4 tầng hoàn thiện với 10 phòng cho thuê tạo dòng tiền ổn định 30 triệu/tháng, phù hợp với nhà đầu tư kinh doanh căn hộ dịch vụ.
So sánh giá bất động sản tương tự tại Quận Bình Thạnh
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Bùi Đình Túy, P24 | 114 | 10,9 | 95,61 | CHDV 4 tầng, 10 phòng cho thuê | Hẻm ô tô, lô góc, dòng tiền 30 triệu/tháng |
| Đường Phan Văn Trị, P11 | 100 | 9,3 | 93 | Nhà 1 trệt 3 lầu, 9 phòng cho thuê | Hẻm xe hơi, gần trung tâm |
| Đường Nơ Trang Long, P12 | 120 | 11,2 | 93,3 | CHDV 4 tầng, 11 phòng | Hẻm xe hơi, cho thuê ổn định |
| Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, P21 | 110 | 9,8 | 89 | Nhà 4 tầng, 8 phòng cho thuê | Hẻm rộng, đầu tư kinh doanh |
Phân tích và đề xuất giá hợp lý
Qua bảng so sánh, mức giá 95-96 triệu/m² cao hơn một chút so với các bất động sản tương tự trong khu vực (dao động 89-93 triệu/m²). Tuy nhiên, điểm cộng lớn của căn nhà này là:
- Lô góc, hẻm ô tô 5 chỗ vào tận cửa, thuận tiện kinh doanh và cho thuê.
- 10 phòng cho thuê với dòng tiền 30 triệu/tháng ổn định, tạo lợi nhuận khoảng 3,3%/năm trên giá bán.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng đầy đủ, công chứng nhanh.
- Vị trí gần chợ, trường học, tuyến đường trung tâm.
Do đó, mức giá 10,9 tỷ đồng là có thể chấp nhận nếu nhà đầu tư đánh giá cao tính thanh khoản, dòng tiền và vị trí.
Để đảm bảo không mua phải giá quá cao, bạn có thể thương lượng để giảm giá khoảng 5-7%, tức mức giá khoảng 10,1 – 10,3 tỷ đồng là hợp lý, dựa trên việc so sánh với các bất động sản tương tự và tính toán lợi nhuận cho thuê. Bạn có thể đưa ra các lập luận sau để thương lượng:
- So sánh giá trung bình khu vực đang thấp hơn khoảng 3-6%.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại chưa cao so với mức giá đề xuất.
- Đề nghị chủ nhà hỗ trợ thêm các chi phí pháp lý hoặc sửa chữa, bảo trì để giảm phần chi phí phát sinh sau mua.
Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi mua nhà CHDV
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo không tranh chấp, sổ hồng chính chủ, giấy phép xây dựng đầy đủ.
- Xem xét hợp đồng cho thuê hiện tại của 10 phòng, thu nhập thực tế, tình trạng thanh toán của khách thuê.
- Khảo sát lại hiện trạng nhà, kết cấu xây dựng, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Đánh giá hẻm ô tô thực tế ra sao, có bị cấm giờ hay quy hoạch thay đổi không.
- Thương lượng điều khoản thanh toán, hỗ trợ chuyển nhượng và các chi phí phát sinh.
