Nhận định về mức giá 12,2 tỷ đồng cho lô đất 401 m² tại Long Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức
Mức giá 12,2 tỷ đồng tương đương khoảng 30,42 triệu đồng/m² cho diện tích đất 401 m², trong đó 368,3 m² đất thổ cư, vị trí sát Vincom Quận 9 cũ (nay thuộc Thành phố Thủ Đức) được đánh giá là có phần cao so với mặt bằng giá chung khu vực
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Long Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức (lô đất hiện tại) | 401 | 30,42 | 12,2 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, gần Vincom Q9 (~900m), sổ đỏ đầy đủ |
| Long Thạnh Mỹ – Đất thổ cư mặt tiền đường nhựa | 200 – 300 | 23 – 28 | 5 – 8 | Giá tham khảo tháng 4/2024, đất mặt tiền, pháp lý sạch |
| Phường Phước Long B, Tp Thủ Đức | 100 – 150 | 28 – 32 | 3 – 4.8 | Đất thổ cư, gần các khu dân cư, pháp lý đầy đủ |
| Quận 9 cũ – khu vực xa trung tâm hơn | 200 – 400 | 20 – 25 | 4 – 10 | Đất thổ cư, hẻm nhỏ, tiềm năng phát triển trung bình |
Nhận xét chi tiết
- Giá 30,42 triệu đồng/m² cao hơn mức trung bình khu vực (khoảng 23 – 28 triệu đồng/m² đối với đất thổ cư mặt tiền đường nhựa tại Long Thạnh Mỹ).
- Vị trí gần Vincom Q9 và khu dân cư ổn định là điểm cộng lớn, giúp nâng giá trị bất động sản.
- Lô đất có 2 mặt tiền, mặt đường số 28 và hẻm xe hơi, phù hợp đa dạng mục đích (xây nhà phố, căn hộ dịch vụ, tách nền) nên tính thanh khoản cao.
- Phần diện tích đất có dính lộ giới và CLN nên chỉ 368,3 m² đất thổ cư được xây dựng, điều này cần lưu ý vì ảnh hưởng đến giá trị và khả năng xây dựng.
- Nếu chủ đầu tư giảm giá >30% so với định giá ngân hàng (17 tỷ đồng) là cơ hội đầu tư tốt nhưng cần kiểm tra kỹ phần lộ giới, quy hoạch chi tiết.
Lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi mua
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đặc biệt phần đất CLN và đất dính lộ giới để xác định diện tích thực xây dựng được.
- Xác nhận quy hoạch chi tiết và quy định xây dựng tại địa phương, tránh trường hợp bị giới hạn xây dựng hoặc thu hồi đất.
- Kiểm tra hiện trạng thực tế, hạ tầng xung quanh, hẻm xe hơi có đủ rộng để lưu thông xe tải, xe cứu hỏa không.
- Xem xét các chi phí phát sinh khác như phí chuyển nhượng, thuế đất, chi phí tách thửa nếu có nhu cầu.
- Thương lượng giá dựa trên các yếu tố pháp lý, hiện trạng và tiềm năng phát triển để tránh bị ép giá.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên so sánh thị trường và các yếu tố pháp lý, tôi đề xuất mức giá hợp lý trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng (tương đương 23.6 – 26 triệu đồng/m² đất thổ cư có thể xây dựng), bởi:
- Phần đất dính lộ giới và CLN làm giảm diện tích xây dựng thực tế.
- Giá tham khảo khu vực xung quanh dao động từ 23 – 28 triệu/m², tuy vị trí tốt nhưng cần có biên độ giảm để đảm bảo an toàn tài chính.
- Tình trạng nhà phố xây thô chưa hoàn thiện, cần đầu tư thêm chi phí hoàn thiện.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Trình bày rõ các điểm yếu về diện tích xây dựng do quy hoạch lộ giới và đất CLN.
- Nêu rõ chi phí phát sinh để hoàn thiện và rủi ro nếu pháp lý có thay đổi.
- Lấy dẫn chứng các giao dịch thành công gần đây với giá thấp hơn để làm cơ sở thuyết phục.
- Cam kết thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục rườm rà, tạo sự tin tưởng cho người bán.
