Nhận định về mức giá 7,2 tỷ đồng cho nhà 60m² tại hẻm 373 Lý Thường Kiệt, Quận Tân Bình
Mức giá 7,2 tỷ đồng tương đương khoảng 120 triệu đồng/m² là mức giá khá cao đối với loại hình nhà ngõ, hẻm tại Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tính đến vị trí gần Quận 10, khu vực trung tâm với nhiều tiện ích và hạ tầng phát triển, giá này vẫn có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh thị trường Quận Tân Bình và Quận 10 (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 60 m² (4.2 x 14 m) | Nhà phố trung bình tại Quận Tân Bình có diện tích từ 50 – 70 m² |
| Giá/m² | 120 triệu/m² |
|
| Vị trí | Hẻm xe hơi 5m, gần hẻm xe tải tránh 10m, kết nối Quận 10 | Vị trí hẻm xe hơi gần trung tâm là điểm cộng lớn, tăng giá trị so với hẻm nhỏ hoặc ngõ sâu |
| Tiện ích | Nhà có 5 phòng ngủ, 4 WC, sân thượng, sân để xe, đã đăng ký PCCC, đang cho thuê dịch vụ 33 triệu/tháng | Nhà có kết cấu chắc chắn, đầy đủ tiện nghi, hiện hữu dòng tiền cho thuê giúp tăng giá trị thực |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng | Pháp lý minh bạch là điểm cộng, giúp giao dịch thuận lợi |
Nhận xét
Với mức giá 7,2 tỷ đồng, tương đương 120 triệu/m², giá này hơi cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Quận Tân Bình nhưng lại ở mức phù hợp nếu xét đến vị trí sát Quận 10 – nơi giá đất thường cao hơn.
Ngoài ra, việc nhà đang vận hành căn hộ dịch vụ cho thuê có dòng tiền ổn định 33 triệu/tháng cũng góp phần tăng giá trị thực của bất động sản.
Tuy nhiên, nếu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn mà không cần dòng tiền cho thuê ngay, có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-10% xuống còn khoảng 6,5 – 6,8 tỷ đồng để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường Quận Tân Bình và giảm bớt rủi ro do mức giá cao.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
- Đề xuất giá: 6,8 tỷ đồng (tương đương 113 triệu/m²), giảm khoảng 5,5% so với giá chào bán.
- Thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày số liệu về giá nhà hẻm tại Quận Tân Bình và Quận 10, cho thấy mức giá hiện tại là trên trung bình.
- Nhấn mạnh rủi ro khi thị trường có thể biến động, việc giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh và giảm chi phí phát sinh thời gian chờ bán.
- Khẳng định tiềm năng dòng tiền từ căn hộ dịch vụ là điểm cộng, nhưng người mua có thể cần thời gian để duy trì vận hành.
- Đưa ra thiện chí mua nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo sự thuận lợi cho bên bán.
Tham khảo thị trường gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Hẻm Lý Thường Kiệt, Quận Tân Bình | 55 | 5,5 | 100 | Nhà 1 trệt 3 lầu, không có dòng tiền cho thuê |
| Hẻm CMT8, Quận 10 | 60 | 7,8 | 130 | Nhà hẻm xe hơi, mới xây, gần mặt tiền |
| Hẻm lớn Nguyễn Văn Trỗi, Quận Tân Bình | 65 | 6,6 | 101,5 | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Kết luận
Mức giá 7,2 tỷ đồng cho nhà 60m² tại hẻm 373 Lý Thường Kiệt, Quận Tân Bình có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí gần Quận 10, kết cấu nhà hiện đại và dòng tiền cho thuê ổn định. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, mức giá hợp lý hơn có thể là khoảng 6,8 tỷ đồng, cân bằng giữa tiềm năng phát triển và thị trường hiện tại. Chủ nhà nên được thuyết phục bằng các số liệu so sánh thực tế cùng lợi ích giao dịch nhanh, thuận tiện.
Chú thích
[1] Tham khảo giá nhà hẻm Quận Tân Bình từ các sàn giao dịch bất động sản tháng 4/2024.[2] Giá nhà hẻm tại Quận 10, khu vực trung tâm TP.HCM cập nhật tháng 4/2024.
