Nhận định mức giá
Giá 12,6 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng diện tích 39m² tại phố Nguyễn Phúc Lai, Đống Đa tương đương khoảng 323 triệu đồng/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên không phải không hợp lý trong các trường hợp đặc biệt như nhà vị trí đắc địa ngay trung tâm quận Đống Đa, có thang máy, nội thất cao cấp và tiềm năng phát triển hạ tầng mở rộng đường.
Nhà có 6 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, diện tích sử dụng thực tế 45m² xây hết đất, vị trí gần hồ Hoàng Cầu, cách phố 20m, lại nằm trong ngõ rộng thông thoáng, là các yếu tố gia tăng giá trị.
Do đó, nếu khách hàng có nhu cầu an cư cao cấp hoặc đầu tư lâu dài, đồng thời nhìn nhận tiềm năng tăng giá nhờ quy hoạch mở rộng đường Nguyễn Phúc Lai thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Tuy nhiên, với người mua có giới hạn ngân sách hoặc ưu tiên giá trị thực tế so với mặt bằng, giá này cần được xem xét giảm bớt.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Nhà Nguyễn Phúc Lai (BĐS phân tích) | Nhà khu vực Đống Đa tương tự (2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 39 | 30-45 | Diện tích trung bình nhà ngõ mặt tiền nhỏ |
| Diện tích sử dụng (m²) | 45 (xây hết đất) | 35-50 | Nhà xây đủ tầng, công năng tốt |
| Giá/m² | 323 triệu/m² | 180-280 triệu/m² | Giá trung bình nhà ngõ đẹp có thang máy |
| Giá tổng (tỷ đồng) | 12,6 | 5,5 – 11 | Giá phổ biến khu vực cùng loại hình |
| Tiện ích | Thang máy, nội thất cao cấp, sân vườn, gần hồ, trung tâm | Nhiều nhà không có thang máy, nội thất thường | Tăng giá trị đáng kể |
| Vị trí | Trung tâm Đống Đa, ngõ thông, gần phố, sắp mở rộng đường | Ngõ nhỏ, không thông, xa trung tâm | Vị trí đắc địa tăng giá |
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên các so sánh trên, mức giá hợp lý hơn đối với căn nhà này nên dao động từ 10,5 – 11,5 tỷ đồng tương đương 270-295 triệu/m², vẫn đảm bảo giá trị vị trí, tiện nghi và tiềm năng tăng giá nhưng giảm bớt so với mức hiện tại để tạo cơ hội hấp dẫn hơn cho người mua.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể trình bày như sau:
- Khẳng định đánh giá cao vị trí trung tâm, thiết kế và tiện nghi thang máy.
- Nhấn mạnh mức giá này cao hơn mặt bằng chung 1,2-1,5 lần, trong khi thị trường hiện có nhiều lựa chọn gần tương đương với giá mềm hơn.
- Đề nghị giảm giá để tạo sự hấp dẫn, rút ngắn thời gian giao dịch, tránh rủi ro thị trường biến động hoặc khó tìm người mua.
- Gợi ý mức 10,8 – 11 tỷ đồng là con số hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích người bán vừa phù hợp khả năng người mua.
Việc thương lượng nên dựa trên các dữ liệu thị trường cụ thể và nhấn mạnh tiềm năng tăng giá trong tương lai khi hạ tầng mở rộng hoàn tất để tạo ra lợi ích lâu dài cho cả hai bên.
