Nhận định mức giá
Với mức giá 4,85 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 72 m² (4×18 m) ở đường Nguyễn Duy Cung, Phường 12, Quận Gò Vấp, tương đương khoảng 67,36 triệu đồng/m², đây là mức giá nằm ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung của khu vực. Tuy nhiên, giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp nhà nằm trong hẻm rộng 3m, có pháp lý đầy đủ và phù hợp để xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV) với vị trí gần các tuyến giao thông trọng điểm, khu dân cư yên tĩnh và tiện ích xung quanh.
Nếu mục tiêu mua để ở hoặc kinh doanh CHDV thì mức giá này có thể chấp nhận được, nhưng nếu đầu tư thuần túy hoặc mua để bán lại trong ngắn hạn thì cần cân nhắc kỹ do giá có thể cao hơn giá thị trường trung bình.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Duy Cung, P12, Gò Vấp | 72 | 4,85 | 67,36 | Hẻm 3m, 2 tầng, hoàn thiện cơ bản, gần CHDV đang xây 6 tầng, khu dân cư yên tĩnh | 2024 |
| Đường Phan Văn Chương, Q7 | 70 | 4,1 | 58,6 | Nhà 2 tầng, hẻm rộng 4m, gần trường học, khu dân cư phát triển | 2024 |
| Đường Phan Huy Ích, Gò Vấp | 75 | 5,0 | 66,7 | Nhà mới xây, hẻm xe hơi, gần chợ, tiện kinh doanh | 2023 |
| Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp | 80 | 5,2 | 65,0 | Nhà 2 tầng, hẻm 5m, khu dân cư đông đúc, tiện giao thông | 2023 |
Nhận xét so sánh
So với các bất động sản tương tự tại Quận Gò Vấp và khu vực lân cận, mức giá 67,36 triệu/m² cao hơn một chút so với các căn nhà cùng diện tích có giá dao động từ 58,6 đến 66,7 triệu/m². Tuy nhiên, vị trí gần các tuyến đường lớn như Phan Huy Ích, Phạm Văn Bạch, Quang Trung và hẻm rộng 3m đủ để xe máy đi lại thuận tiện, cùng với tiềm năng xây CHDV 6 tầng là điểm cộng lớn, khiến mức giá này có thể được chấp nhận.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích và so sánh, mức giá 4,5 tỷ đồng (~62,5 triệu/m²) sẽ là giá đề xuất hợp lý hơn, vẫn thể hiện sự cạnh tranh nhưng phù hợp hơn với mặt bằng thị trường chung và giữ được tiềm năng tăng giá.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể nhấn mạnh các điểm sau:
- So sánh giá các căn nhà tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn, giúp họ thấy được giá đề xuất có cơ sở thực tế.
- Nhấn mạnh vào yếu tố hẻm nhỏ 3m, gây hạn chế cho xe ô tô và vận chuyển vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới giá trị sử dụng.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí môi giới.
- Nhấn mạnh mục đích mua lâu dài, đầu tư xây CHDV có thể nâng cao giá trị bất động sản trong tương lai.
Việc đưa ra mức giá gần 4,5 tỷ đồng sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thương lượng, tăng cơ hội thành công mà vẫn đảm bảo mua được bất động sản có giá trị và tiềm năng tốt.
