Phân tích tổng quan căn nhà tại Đường Châu Thị Vĩnh Tế, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Căn nhà 2 tầng với diện tích đất 57 m², diện tích sử dụng 70 m², mặt tiền 4.5 m, nở hậu, nằm tại vị trí đắc địa gần biển Mỹ Khê và trung tâm phố Tây An Thượng – khu vực nổi tiếng sầm uất, thu hút khách du lịch và phát triển dịch vụ nhà hàng, homestay. Nhà có 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, hoàn thiện cơ bản và đã có sổ đỏ.
Đánh giá mức giá 5,9 tỷ đồng
Mức giá 5,9 tỷ đồng tương ứng khoảng 103,51 triệu đồng/m² (tính theo diện tích đất 57 m²) cho khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, đặc biệt tại vị trí gần biển Mỹ Khê, là mức giá khá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong bối cảnh hiện tại.
Nguyên nhân:
- Vị trí trung tâm phố Tây An Thượng, gần biển Mỹ Khê – một trong những khu vực được săn đón nhiều nhất Đà Nẵng.
- Nhà 2 mặt tiền, thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê du lịch, tăng thêm giá trị khai thác.
- Đất có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Nhưng cần lưu ý rằng nhà thuộc loại hình nhà ngõ/hẻm và diện tích sử dụng thực tế là 70 m² (không phải toàn bộ diện tích đất), cùng việc nhà nở hậu có thể ảnh hưởng ít nhiều đến tiện ích sử dụng và thiết kế.
So sánh giá thị trường gần đây tại Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 2 tầng, 2 mặt tiền, gần biển Mỹ Khê | 57 | 5,9 | 103,51 | Đường Châu Thị Vĩnh Tế | Nhà ngõ, hoàn thiện cơ bản |
| Nhà 2 tầng, mặt tiền 5m, cách biển 700m | 60 | 5,0 | 83,33 | Phường Mỹ An | Hoàn thiện, kinh doanh tốt |
| Nhà 3 tầng, mặt tiền 4.5m, cách biển 400m | 65 | 6,2 | 95,38 | Phố Tây An Thượng | Hoàn thiện cao cấp |
| Nhà 2 tầng, mặt tiền 4m, đường lớn | 55 | 4,8 | 87,27 | Phường Mỹ An | Hoàn thiện cơ bản |
Nhận định và đề xuất giá
Mức giá 5,9 tỷ đồng là cao nhưng có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí 2 mặt tiền, sự gần biển và tiềm năng kinh doanh cho thuê.
Tuy nhiên, xét về mặt so sánh giá trung bình thị trường dao động từ 83 – 95 triệu đồng/m² cho các căn nhà cùng khu vực và điều kiện tương tự, mức 103 triệu đồng/m² đang có phần vượt trội.
Do đó, nếu người mua mục đích là để ở lâu dài hoặc đầu tư có tính thận trọng, có thể thương lượng giảm giá trong khoảng 5,3 – 5,5 tỷ đồng (tương đương 93 – 97 triệu đồng/m²) để đảm bảo tính hợp lý và giảm thiểu rủi ro tài chính.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Nhấn mạnh các điểm hạn chế như nhà thuộc ngõ hẻm, diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích đất, và nhà nở hậu có thể ảnh hưởng thiết kế.
- Đưa ra các so sánh giá thực tế gần đây trong khu vực với mức giá thấp hơn để làm cơ sở thuyết phục.
- Trình bày mục đích mua nhà rõ ràng, ví dụ vừa để ở vừa kinh doanh, cần mức giá hợp lý nhằm đảm bảo khả năng tài chính và đầu tư lâu dài.
- Đề xuất mức giá khoảng 5,3 – 5,5 tỷ đồng, đồng thời thể hiện thiện chí mua nhanh nếu có sự đồng thuận.
Kết luận
Mức giá 5,9 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng tại vị trí trung tâm Quận Ngũ Hành Sơn, gần biển Mỹ Khê với 2 mặt tiền có thể chấp nhận nếu cân nhắc tiềm năng kinh doanh và cho thuê. Tuy nhiên, mức giá này đang cao hơn so với mặt bằng chung nên cần thương lượng để đạt được giá hợp lý hơn, giúp giảm áp lực tài chính và gia tăng lợi ích đầu tư cho người mua.
