Nhận định về mức giá 5 tỷ cho lô đất 96m² tại Đường Mai Đăng Chơn, Phường Hoà Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Lô đất có diện tích 96m², mặt tiền rộng 4.8m, chiều dài 20m, hướng Tây và đã có sổ đỏ rõ ràng. Giá niêm yết là 5 tỷ đồng, tương ứng khoảng 52,08 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, đặc biệt khi so sánh với các lô đất tương tự về vị trí, diện tích và pháp lý.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Mai Đăng Chơn, Phường Hoà Quý | 96 | 52,08 | 5,0 | Đã có sổ, mặt tiền 4.8m, hướng Tây | 2024 |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Phường Hòa Hải | 100 | 45 – 48 | 4,5 – 4,8 | Đất thổ cư, gần biển, mặt tiền rộng 5m | Q1/2024 |
| Đường Hoàng Sa, Phường Hòa Quý | 90 | 40 – 44 | 3,6 – 4,0 | Đất thổ cư, mặt tiền 5m, hướng Đông | Q4/2023 |
| Đường Trần Bạch Đằng, Phường Mỹ An | 100 | 50 – 53 | 5,0 – 5,3 | Vị trí trung tâm, đất thổ cư, mặt tiền 6m | Q2/2024 |
Đánh giá mức giá và đề xuất giá hợp lý
– Giá 52,08 triệu/m² cho lô đất tại Đường Mai Đăng Chơn là cao hơn mức trung bình khu vực Hoà Quý và các khu vực lân cận có điều kiện tương tự (mức phổ biến từ 40 – 48 triệu/m²).
– Lô đất có chiều ngang 4.8m, khá hẹp so với các lô mặt tiền rộng 5m trở lên, có thể hạn chế về mặt thiết kế xây dựng.
– Hướng Tây có thể bị nắng nóng vào buổi chiều, ảnh hưởng đến sự thoáng mát và tiện nghi nhà ở.
– Tuy nhiên, điểm cộng lớn là vị trí gần các tiện ích như trường đại học, bệnh viện quốc tế, phù hợp xây nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ.
Đề xuất giá hợp lý hơn: Khoảng 4,5 – 4,7 tỷ đồng (tương đương 47 – 49 triệu/m²), mức giá này phản ánh sát hơn với mặt bằng chung, đồng thời cân đối giữa ưu điểm vị trí và hạn chế về mặt tiền cũng như hướng đất.
Chiến thuật thuyết phục chủ đất giảm giá
- Trình bày các thông tin so sánh thực tế về giá các lô đất tương đồng trong khu vực.
- Nhấn mạnh hạn chế về mặt tiền hẹp 4.8m và hướng Tây, có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng lâu dài.
- Đề xuất mức giá 4,5 – 4,7 tỷ với lý do phù hợp mặt bằng thị trường, thể hiện thiện chí mua nhanh và giao dịch thuận lợi cho cả hai bên.
- Khuyến khích chủ nhà cân nhắc để tránh lô đất bị giữ lâu trên thị trường, giảm tính thanh khoản.
Kết luận
Với mức giá 5 tỷ đồng, giá đất đang ở mức cao và có thể không hợp lý nếu mua để đầu tư hoặc xây nhà ở lâu dài. Tuy nhiên, nếu quý khách có nhu cầu kinh doanh ngay tại vị trí này và đánh giá cao tiện ích xung quanh, mức giá này có thể chấp nhận được trong một số trường hợp đặc biệt.
Để đảm bảo hiệu quả tài chính, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 4,5 – 4,7 tỷ đồng để phù hợp hơn với thực tế thị trường và các yếu tố kỹ thuật của lô đất.
