Nhận định về mức giá 15 tỷ cho 2 dãy trọ tại Đường Số 19, P. Linh Chiểu, Tp Thủ Đức
Mức giá 15 tỷ đồng cho diện tích 200m², tương đương 75 triệu/m², là mức giá khá cao cho nhà ở dạng dãy trọ, nhà nát và hẻm xe hơi tại khu vực này. Tuy vậy, vị trí gần Đại học Ngân Hàng, khu dân cư đông đúc và khả năng khai thác thu nhập 16 triệu/tháng tạo điểm cộng về tiềm năng đầu tư.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Giá thị trường tham khảo gần đây tại Tp Thủ Đức | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 200 m² (ngang 9.2m, dài 22m) | 150 – 250 m² | Diện tích phù hợp để xây căn hộ dịch vụ hoặc dãy trọ. |
| Giá/m² | 75 triệu đồng/m² | 40 – 60 triệu đồng/m² (khu vực hẻm xe hơi, nhà cũ) | Giá chào bán cao hơn 25%-80% so với mặt bằng chung hẻm xe hơi và nhà cấp 4 trong khu vực. |
| Loại hình nhà | Nhà ngõ, hẻm, nhà nát, 1 tầng, 10 phòng trọ | Nhà trọ tương tự 1-2 tầng, nhà cấp 4 | Nhà hiện trạng cũ, cần đầu tư xây dựng lại để nâng cao giá trị. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, pháp lý chuẩn | Đầy đủ giấy tờ là điểm cộng lớn | Pháp lý minh bạch giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư. |
| Tiềm năng đầu tư | Thu nhập cho thuê hiện tại 16 triệu/tháng | Thu nhập cho thuê dự kiến 12 – 18 triệu/tháng | Thu nhập ổn định, nhưng tỷ suất sinh lời hiện tại ~1.28%/tháng (16tr/15 tỷ) khá thấp nếu tính theo giá chào bán. |
Nhận xét tổng quan
Giá 75 triệu/m² cho bất động sản dạng nhà trọ, nhà nát tại khu vực hẻm xe hơi ở Tp Thủ Đức là cao hơn mặt bằng chung từ 25% đến 80%. Mức giá này chỉ hợp lý nếu người mua có kế hoạch phát triển mạnh mẽ như xây dựng lại toàn bộ thành căn hộ dịch vụ hoặc dự án cho thuê quy mô lớn với thu nhập vượt trội trong tương lai gần. Nếu mua để giữ tài sản hoặc khai thác cho thuê hiện tại, giá này chưa thực sự hấp dẫn do tỷ suất sinh lời thấp.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
- Giá đề xuất hợp lý: 11 – 12 tỷ đồng (~55 – 60 triệu/m²), sát với mặt bằng giá hẻm xe hơi, nhà cũ tại khu vực.
- Lý do thuyết phục chủ nhà:
- Hiện trạng là nhà nát, cần chi phí đầu tư xây dựng lại nhiều.
- Tỷ suất sinh lời cho thuê hiện tại thấp so với giá bán, cần giảm giá để đảm bảo khả năng sinh lời cho nhà đầu tư.
- Thị trường bất động sản khu vực đang có xu hướng cân bằng giá, không nên định giá quá cao so với các bất động sản tương tự.
- Người mua cam kết thanh toán nhanh, hỗ trợ làm thủ tục sang tên và kiểm tra quy hoạch miễn phí, giúp chủ nhà giao dịch thuận lợi, không mất thời gian.
Kết luận
Việc mua 2 dãy trọ hẻm xe hơi này với giá 15 tỷ chỉ nên được cân nhắc nếu nhà đầu tư có kế hoạch cải tạo mạnh và mục tiêu dài hạn. Nếu mua để khai thác cho thuê hiện tại hoặc giữ tài sản, giá này có thể quá cao và không hợp lý. Đề xuất mức giá 11 – 12 tỷ đồng sẽ là điểm khởi đầu tốt cho các cuộc thương lượng nhằm đạt được thỏa thuận cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán.
