Nhận định về mức giá 12 tỷ đồng cho căn nhà tại đường 475, Phường Phước Long B, TP Thủ Đức
Giá chào bán 12 tỷ đồng tương đương khoảng 99,17 triệu đồng/m² trên diện tích đất 121 m² với tổng diện tích sử dụng 150 m², thuộc khu vực TP Thủ Đức, cụ thể là Phường Phước Long B (Quận 9 cũ). Đây là mức giá khá cao so với thị trường nhà cấp 4 có mặt tiền đường nhựa rộng, có 3 phòng trọ phía sau và 1 căn nhà có gác lửng phía trước.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xét | Giá tham khảo khu vực (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường 475, Phường Phước Long B, TP Thủ Đức (cách Đỗ Xuân Hợp 150m) | 85-95 triệu/m² đất nền khu vực Phước Long B | Vị trí khá thuận lợi, gần đường chính, thuận tiện kinh doanh nhưng không phải mặt tiền đường lớn, giá đất nền phổ biến thấp hơn mức 99 triệu/m². |
| Loại hình | Nhà cấp 4 có gác, 3 phòng trọ, mặt tiền đường nhựa 6m | Nhà cấp 4 mặt tiền tương tự thường bán 8-10 tỷ tùy tiện ích và pháp lý | Nhà có thêm phòng trọ giúp gia tăng giá trị cho thuê và kinh doanh, tuy nhiên chất lượng xây dựng và tiện ích cần kiểm tra kỹ. |
| Diện tích đất | 121 m² | Không đổi | Diện tích đủ rộng, phù hợp với đa dạng mục đích sử dụng. |
| Pháp lý | Đã có sổ, pháp lý rõ ràng | Yếu tố quan trọng giúp tăng giá trị và tính thanh khoản | Pháp lý minh bạch là điểm cộng lớn trong thương lượng. |
| Tiện ích | Gần Đỗ Xuân Hợp, tiện kinh doanh, có 5 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh | Nhà mặt tiền đường chính có thể cao hơn 10% – 20% | Tiện ích phù hợp với gia đình lớn hoặc kinh doanh phòng trọ. |
Đánh giá tổng quát
Mức giá 12 tỷ đồng là mức giá cao
Như vậy, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp người mua đánh giá cao tiềm năng kinh doanh phòng trọ, tiện ích đầy đủ, pháp lý rõ ràng và vị trí gần các tuyến đường lớn như Đỗ Xuân Hợp. Nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư cho thuê phòng trọ dài hạn thì mức giá có thể chấp nhận được.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích thực tế và giá thị trường hiện nay, mức giá 10 – 10,5 tỷ đồng sẽ là hợp lý hơn, tương đương khoảng 82.5 – 87 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo giá trị căn nhà với các phòng trọ nhưng giảm bớt sự đắt đỏ so với giá chào.
Trong quá trình thương lượng với chủ nhà, có thể tập trung thuyết phục bằng các luận điểm:
- Giá các bất động sản tương tự trong khu vực đang dao động thấp hơn, đặc biệt là các căn nhà cấp 4 có diện tích tương đương.
- Chi phí cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp nếu cần thiết sẽ phát sinh thêm chi phí cho người mua, cần tính toán vào giá mua.
- Tiềm năng tăng giá trong tương lai vẫn còn nhưng chưa chắc chắn, do đó cần có mức giá hợp lý ban đầu để đảm bảo dòng tiền đầu tư an toàn.
- Chủ nhà có thể cân nhắc giảm giá do thị trường có nhiều lựa chọn, giúp giao dịch nhanh và giảm rủi ro lâu bán.
Kết luận, giá 12 tỷ là mức giá chào bán có phần cao so với thị trường nhưng vẫn có thể chấp nhận nếu người mua đánh giá cao tiềm năng kinh doanh phòng trọ và vị trí. Mức giá 10 – 10,5 tỷ đồng sẽ là mức giá hợp lý hơn, đảm bảo tính cạnh tranh và khuyến khích chủ nhà nhanh chóng đồng ý.
