Nhận định tổng quan về mức giá 4,85 tỷ đồng cho lô đất 100m² tại đường Phạm Đức Nam, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Lô đất có diện tích 100m² với mặt tiền rộng 5m, chiều dài 20m, hướng Tây Nam, nằm trên trục đường 7,5m có vỉa hè 4m, thuộc khu dân cư mới với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, gần trường học và view công viên. Pháp lý rõ ràng (đã có sổ đỏ). Giá chào bán là 4,85 tỷ đồng, tương đương 48,5 triệu đồng/m².
Phân tích mức giá theo thị trường hiện tại
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Phạm Đức Nam, Q. Ngũ Hành Sơn | 100 | 48,5 | 4,85 | View công viên, đường 7,5m, hạ tầng mới | 2024 |
| Gần đường Nguyễn Hữu Thọ, Q. Ngũ Hành Sơn | 90 | 42-45 | 3,78 – 4,05 | Đất thổ cư, đường 7m, gần trung tâm | 2024 |
| Đường Trần Bạch Đằng, Q. Sơn Trà | 100 | 40-43 | 4,0 – 4,3 | Gần biển, đường rộng | 2024 |
| Khu TĐC Hòa Xuân, Cẩm Lệ | 100 | 38-40 | 3,8 – 4,0 | Khu dân cư mới, hạ tầng tốt | 2024 |
Nhận xét về mức giá 48,5 triệu/m² (4,85 tỷ cho 100m²)
Mức giá này nằm ở ngưỡng khá cao so với mặt bằng chung các khu vực tương tự trong Quận Ngũ Hành Sơn và các khu vực lân cận. Đặc biệt, cùng khu vực TĐC và đất thổ cư có hạ tầng tương đương thường dao động từ 38-45 triệu/m². Tuy nhiên, vị trí đất có view công viên và mặt tiền đường rộng 7,5m cùng vỉa hè 4m là điểm cộng lớn, làm tăng giá trị bất động sản.
Vì vậy, mức giá 4,85 tỷ chỉ thật sự hợp lý nếu khách mua chú trọng yếu tố vị trí đẹp, view công viên và tiện ích khu vực hiện hữu, đồng thời muốn mua nhanh để tránh tăng giá.
Đề xuất giá hợp lý hơn và chiến lược đàm phán với chủ đất
Dựa trên phân tích, mức giá từ 4,3 tỷ đến 4,5 tỷ đồng (tương đương 43-45 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa giá trị vị trí và mặt bằng thị trường.
- Giá 4,3 tỷ đồng sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư có mục tiêu sinh lời hoặc mua để ở.
- Giá 4,5 tỷ đồng vẫn giữ được giá trị vị trí tốt và tính thanh khoản cao.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trao đổi dựa trên các luận điểm sau:
- So sánh với các giao dịch gần đây trong khu vực cho thấy mức giá chào bán đang cao hơn 5-10%.
- Nhấn mạnh rằng, việc giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro bất động sản bị đóng băng hoặc giảm giá trong tương lai do biến động thị trường.
- Đề cập đến chi phí đầu tư thêm nếu có (ví dụ: hoàn thiện hạ tầng nội khu), làm giảm giá trị thực tế hiện tại.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh, không kéo dài thời gian thương lượng, tạo điều kiện cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 4,85 tỷ đồng cho lô đất 100m² tại đường Phạm Đức Nam là có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ và mục đích đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, nếu khách mua cân nhắc kỹ về mặt bằng giá thị trường và mục tiêu sinh lời, thì một mức giá từ 4,3 đến 4,5 tỷ đồng sẽ hợp lý và thuyết phục hơn cho cả hai bên.
