Nhận định tổng quan về mức giá 6 tỷ cho lô đất 225m² tại Võ Văn Hát, Phường Long Trường, Thành phố Thủ Đức
Mức giá đề xuất 6 tỷ đồng tương đương với khoảng 26,67 triệu đồng/m² cho một lô đất thổ cư với diện tích 225m², trong đó có 129m² đất công nhận và 96m² diện tích lấn kênh rạch không được xây dựng kiên cố.
Với vị trí tại hẻm xe hơi, gần Đại học Marketing và thuộc khu vực Thành phố Thủ Đức – nơi đang phát triển mạnh mẽ, giá đất ở đây có xu hướng tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, phần diện tích lấn kênh rạch không được xây dựng kiên cố là một hạn chế lớn ảnh hưởng đến giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích | Giá/m² (triệu đồng) | Giá trị (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đất thổ cư hẻm xe hơi, Võ Văn Hát, P. Long Trường, TP. Thủ Đức | 225 m² (129 m² đất công nhận) | 26,67 (tính trên tổng diện tích) | 6,0 | Phần diện tích lấn kênh rạch không xây dựng kiên cố |
| Đất thổ cư mặt tiền Võ Văn Hát, P. Long Trường, TP. Thủ Đức (tháng 4/2024) | 100 – 130 m² | 35 – 38 | 3,5 – 5,0 | Đất mặt tiền, sổ đỏ đầy đủ, pháp lý tốt |
| Đất thổ cư hẻm xe hơi quận 9 (cũ), gần Võ Văn Hát, TP. Thủ Đức (tháng 3/2024) | 120 – 150 m² | 28 – 30 | 3,4 – 4,5 | Pháp lý rõ ràng, đất xây dựng kiên cố được |
Nhận xét chi tiết
So sánh với giá đất hẻm xe hơi trong khu vực có pháp lý hoàn chỉnh và toàn bộ diện tích được xây dựng kiên cố, mức giá thông thường dao động trong khoảng 28-30 triệu/m², tương đương 3,4-4,5 tỷ cho diện tích tương đương 120-150m².
Trong khi đó, lô đất này có 129m² đất công nhận, còn lại 96m² lấn kênh rạch không xây dựng kiên cố, làm giảm khả năng sử dụng và giá trị thực của tài sản. Vì vậy, nếu tính riêng phần đất công nhận có thể xây dựng thì giá trị thực tế chỉ nên tính trên 129m².
Giá 6 tỷ đồng cho toàn bộ 225m² (bao gồm diện tích lấn kênh rạch) là mức giá khá cao, không hoàn toàn hợp lý nếu nhìn theo giá thị trường thực tế về phần đất được xây dựng.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên giá thị trường và đặc điểm lô đất, mức giá hợp lý cho phần đất công nhận 129m² nên dao động khoảng 28-30 triệu/m², tương đương khoảng 3,6 – 3,9 tỷ đồng.
Phần diện tích 96m² lấn kênh rạch nên được tính thấp hơn nhiều hoặc không tính giá xây dựng, do đó tổng giá trị hợp lý có thể nằm trong khoảng 4,0 – 4,3 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ bất động sản, có thể trình bày những luận điểm sau:
- Phân tích chi tiết về quyền sử dụng đất và hạn chế xây dựng trên phần diện tích lấn kênh rạch, làm giảm tính thanh khoản và giá trị thực tế.
- So sánh giá thị trường gần nhất với các lô đất có pháp lý tương đương và chất lượng sử dụng cao hơn.
- Nhấn mạnh khả năng giao dịch nhanh và thuận lợi nếu chấp nhận mức giá gần với giá thị trường, tránh rủi ro tồn kho lâu dài do mức giá không phù hợp.
Việc đặt mức giá khoảng 4,2 tỷ đồng có cơ sở hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích cho người bán, vừa giúp người mua có được bất động sản tiềm năng với mức giá cạnh tranh.
