Nhận định tổng quan về mức giá
Giá 10,99 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng tại đường 29 Tháng 3, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng tương đương mức giá khoảng 101 triệu đồng/m² sử dụng, là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, do đây là nhà mặt phố, vị trí thuận lợi, diện tích sử dụng lớn, cùng với công năng đa dạng (vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng), mức giá này có thể chấp nhận được trong một số trường hợp cụ thể.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Bất động sản so sánh 1 (Đường 30 Tháng 4, Cẩm Lệ) | Bất động sản so sánh 2 (Đường Lê Văn Hiến, Hòa Xuân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 108.8 | 110 | 120 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 280 | 250 | 300 |
| Tổng số tầng | 3 | 3 | 3 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 10.99 | 9.2 | 11.5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng/m²) | 101 | 36.8 | 38.3 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 29 Tháng 3, thuận tiện kinh doanh, đông dân cư | Đường 30 Tháng 4, khu dân cư đông, nhưng không phải mặt phố chính | Mặt tiền đường Lê Văn Hiến, khu Hòa Xuân, đang phát triển, nhiều dự án mới |
| Tiện ích | Phù hợp kinh doanh, đã hoàn thiện cơ bản, có 4 WC | Hoàn thiện cơ bản, phù hợp để ở | Hoàn thiện khá tốt, tiện ích xung quanh đầy đủ |
Nhận xét và đề xuất
So với các căn nhà có diện tích tương đương và cùng khu vực, giá 101 triệu đồng/m² sử dụng là mức cao hơn rất nhiều. Nguyên nhân chính có thể do vị trí mặt tiền đường 29 Tháng 3, phù hợp kinh doanh, mật độ giao thông cao, tạo tiềm năng cho thuê văn phòng hoặc cửa hàng. Tuy nhiên, nếu mục tiêu đầu tư chỉ để ở hoặc không tận dụng được kinh doanh, giá này là không hợp lý.
Với dữ liệu so sánh, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoảng từ 7,5 đến 8,5 tỷ đồng, tương đương giá khoảng 27 – 30 triệu đồng/m² đất hoặc 35-40 triệu đồng/m² sử dụng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán và phù hợp với mặt bằng thị trường hiện tại tại Quận Cẩm Lệ.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đề xuất:
- Trình bày số liệu so sánh thực tế từ các giao dịch gần đây.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản của thị trường hiện tại, giá cao sẽ làm tăng thời gian bán.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí.
- Tôn trọng giá trị căn nhà nhưng cần điều chỉnh phù hợp với khả năng thanh toán và giá chung.
