Nhận định tổng quan về mức giá 1,75 tỷ đồng cho nhà tại Quận 4, Tp Hồ Chí Minh
Với mức giá 1,75 tỷ đồng cho căn nhà diện tích sử dụng 30 m² (3 m ngang x 5 m dài), tọa lạc tại hẻm 1, cách mặt tiền đường Tôn Thất Thuyết khoảng 30 m, Quận 4, Tp Hồ Chí Minh, mức giá này tương đương khoảng 116,67 triệu/m². Nhà 2 tầng, có 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, giấy tờ pháp lý đầy đủ (đã có sổ), tuy nhiên nhà thuộc loại “nhà nát” và diện tích đất thực tế chỉ 15 m², diện tích xây dựng hoàn công là 30 m².
Với mức giá này, xét trên thị trường hiện tại, có thể đánh giá giá bán là hơi cao so với tình trạng nhà và vị trí cụ thể.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Quận 4, hẻm nhỏ, nhà nát | Nhà 2 tầng, nhà nát | 30 | 1,75 | 116,67 | Nhà cần sửa chữa, diện tích đất nhỏ |
| Quận 4, hẻm rộng, nhà mới xây | Nhà 2 tầng, mới | 40 | 2,8 | 70 | Nhà mới, vị trí tốt trong hẻm rộng |
| Quận 4, mặt tiền đường nhỏ | Nhà 3 tầng, mới | 35 | 3,0 | 85,7 | Nhà mới, diện tích đất tương đương |
| Quận 7, khu dân cư mới | Nhà 2 tầng, mới | 55 | 3,3 | 60 | Khu vực phát triển, nhà mới, đường rộng |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực Quận 4, những căn nhà có diện tích lớn hơn, trạng thái nhà mới, vị trí hẻm rộng hơn thường được định giá khoảng 70-85 triệu/m², tương đương tổng giá từ 2,8 đến 3 tỷ đồng. Tuy nhiên căn nhà này có diện tích đất nhỏ (15 m²), nhà thuộc dạng “nhà nát” cần sửa chữa, đường hẻm nhỏ và cách mặt tiền đường khoảng 30 m, làm giảm giá trị thực tế.
Do đó, mức giá khoảng 1,75 tỷ đồng (116,67 triệu/m²) là khá cao so với trạng thái và vị trí của nhà.
Mức giá hợp lý hơn nên được định ở khoảng 1,3 – 1,5 tỷ đồng (tương đương 86 – 100 triệu/m²), bởi những lý do:
- Nhà cần đầu tư sửa chữa, cải tạo, phát sinh chi phí.
- Diện tích đất chỉ 15 m², không đủ rộng để xây dựng thoải mái.
- Vị trí trong hẻm nhỏ, cách mặt tiền đường 30 m, hạn chế về giao thông và tiện ích.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể trình bày các luận điểm sau:
- Thị trường hiện nay ưu tiên nhà mới, diện tích đất rộng và vị trí thuận tiện hơn.
- Chi phí sửa chữa, hoàn thiện nhà nát sẽ rất tốn kém, ảnh hưởng đến tổng ngân sách đầu tư.
- Vị trí hẻm nhỏ và cách mặt tiền đường 30 m làm giảm tính thanh khoản, khó bán lại hoặc cho thuê với giá cao.
- So sánh giá các căn nhà tương tự trong khu vực cho thấy mức giá 1,75 tỷ tương đối cao.
- Đề nghị mức giá 1,3 – 1,5 tỷ là hợp lý nhằm phù hợp với thực trạng nhà, giúp giao dịch nhanh chóng, tránh tồn kho lâu.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá trong khoảng này, người mua sẽ có lợi thế tài chính tốt hơn để đầu tư sửa chữa, đồng thời đảm bảo sự hợp lý về giá so với thị trường.
