Nhận định tổng quan về mức giá 12,9 tỷ đồng
Giá bán 12,9 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 78 m², xây dựng 5 tầng, 10 phòng ngủ và 10 phòng vệ sinh tại Phường 5, Quận Phú Nhuận là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, vị trí nằm trong hẻm rộng 8m, gần các tiện ích như công viên Hải Nam, bệnh viện Gia Định, khu ẩm thực Phan Xích Long và các tuyến đường lớn như Phan Đăng Lưu, Hoàng Hoa Thám tạo ra giá trị gia tăng đáng kể. Nhà đang cho thuê với hợp đồng khoán 30 triệu/tháng cũng giúp tăng tính hấp dẫn về mặt đầu tư.
Phân tích chi tiết về giá/m² và các yếu tố ảnh hưởng
Giá/m² được tính theo diện tích đất là khoảng 165,38 triệu đồng/m². Dưới đây là bảng so sánh giá/m² trung bình các sản phẩm cùng khu vực Phú Nhuận để đánh giá tính hợp lý:
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ngày cập nhật |
|---|---|---|---|---|
| Nhà phố hẻm xe hơi 5x16m 4 tầng | 80 | 120 – 140 | Phường 5, Quận Phú Nhuận | Q2/2024 |
| Nhà phố mặt tiền 5x18m 3 tầng | 90 | 150 – 160 | Phường 5, Quận Phú Nhuận | Q1/2024 |
| Nhà phố hẻm lớn, 5x17m, 3 tầng | 85 | 140 – 155 | Phường 3, Quận Phú Nhuận | Q1/2024 |
Dữ liệu trên cho thấy mức giá 165,38 triệu/m² cho căn nhà 5 tầng là cao hơn trung bình từ 5-20% so với các căn tương đương trong cùng khu vực. Tuy nhiên, công trình xây dựng mới, kết cấu bê tông cốt thép, đầy đủ 10 phòng và 10 toilet riêng biệt cùng với hẻm xe hơi 8m rộng rãi là những điểm cộng lớn.
Nhận xét về tiềm năng đầu tư và sử dụng
Nhà đang có hợp đồng cho thuê khoán với thu nhập 30 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời khoảng 2.8%/năm. Mức này chưa cao so với các kênh đầu tư khác nhưng bù lại bất động sản ở vị trí trung tâm Phú Nhuận dễ dàng tăng giá theo thời gian và có tính thanh khoản tốt.
Với nhu cầu sử dụng làm căn hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê hoặc kinh doanh lưu trú, căn nhà này rất phù hợp nhờ số phòng và tiện ích sẵn có.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh và thực tế thị trường, mức giá hợp lý nên hướng tới khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng để tạo biên độ thương lượng tốt hơn, đồng thời vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán.
Chiến lược thương lượng có thể tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh việc giá/m² hiện đang cao hơn mặt bằng chung, có thể gây khó khăn cho việc bán nhanh.
- Đề cập đến nhu cầu đầu tư dài hạn và dòng tiền cho thuê hiện tại chưa tối ưu, cần biên độ giảm để bù đắp rủi ro.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giảm bớt rủi ro và thời gian chờ đợi bán.
- Nhấn mạnh tính minh bạch pháp lý để tạo sự tin tưởng nhưng cũng cần mức giá hợp lý tương xứng với thực tế thị trường.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khoảng trên, giao dịch sẽ có cơ hội thành công nhanh và mang lại lợi ích lâu dài cho cả hai bên.
