Nhận định mức giá
Giá bán 1,85 tỷ đồng cho lô đất 120 m² tại Nguyễn Văn Bứa, xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn tương đương khoảng 15,42 triệu đồng/m². Trong bối cảnh thị trường đất thổ cư vùng ven Tp.HCM hiện nay, đặc biệt khu vực Hóc Môn có sự tăng trưởng giá ổn định do phát triển hạ tầng và kết nối giao thông, mức giá này là vừa tầm và có thể xem là hợp lý nếu xét đến vị trí mặt tiền đường, pháp lý rõ ràng và tiện ích xung quanh.
Tuy nhiên, mức giá này sẽ phù hợp hơn với những nhà đầu tư hoặc người mua có nhu cầu xây ở lâu dài, hoặc kinh doanh nhỏ bởi vì:
- Đất mặt tiền 5m, chiều dài 24m, diện tích không quá lớn nhưng vuông vức thuận tiện xây dựng.
- Vị trí đường Nguyễn Văn Bứa đang phát triển, kết nối nhanh ra các tuyến đường lớn như Nguyễn Văn Quá, Lê Đức Thọ giúp tăng khả năng sinh lời.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, giao dịch công chứng nhanh chóng tạo sự an tâm cho người mua.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Văn Bứa, Xuân Thới Sơn (lô đất đang xem) | 120 | 15,42 | 1,85 | Mặt tiền, đất thổ cư, pháp lý rõ ràng | 2024 |
| Đường Nguyễn Văn Bứa, Xuân Thới Sơn (lô đất gần đó) | 100 | 13,5 | 1,35 | Đất thổ cư, hẻm 6m, không mặt tiền đường chính | 2023 cuối năm |
| Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Hóc Môn | 150 | 14,0 | 2,1 | Đất thổ cư, mặt tiền đường lớn | 2024 đầu năm |
| Đường Lê Văn Khương, Quận 12 giáp Hóc Môn | 120 | 17,0 | 2,04 | Đất thổ cư, mặt tiền, khu vực sầm uất hơn | 2024 |
Ý kiến và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên bảng so sánh, giá đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Bứa hiện dao động từ khoảng 13,5 đến 15,5 triệu/m², tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh. Lô đất đang xem xét có vị trí mặt tiền, pháp lý minh bạch nên mức giá 15,42 triệu/m² là phù hợp nhưng đã ở mức cao của phân khúc này.
Do đó, nếu quý khách là người mua có ngân sách hạn chế hoặc muốn đảm bảo biên lợi nhuận khi đầu tư, có thể đề xuất mức giá khoảng 1,7 – 1,75 tỷ đồng (tương đương 14,2 – 14,6 triệu/m²). Mức giá này vẫn đảm bảo cạnh tranh trên thị trường và hợp lý với giá khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các luận điểm:
- Thị trường có nhiều lựa chọn tương đương với giá thấp hơn, đặc biệt là đất không mặt tiền hoặc đường nhỏ hơn.
- Chi phí phát sinh cho việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhỏ lẻ có thể khiến tổng đầu tư tăng thêm.
- Đề nghị thanh toán nhanh, giao dịch minh bạch, công chứng ngay để giảm rủi ro và chi phí giao dịch cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 1,85 tỷ đồng là mức giá hợp lý nếu người mua ưu tiên vị trí mặt tiền, pháp lý rõ ràng và tiện ích đầy đủ. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu mua để ở muốn tối ưu chi phí, có thể thương lượng giảm xuống còn khoảng 1,7 – 1,75 tỷ đồng để đảm bảo tính cạnh tranh, hiệu quả sử dụng vốn trong bối cảnh thị trường đất Hóc Môn hiện nay.
