Nhận định tổng quan về mức giá
Đất thổ cư mặt tiền đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè có diện tích 186 m² (6m x 31m), hướng Đông, đã có sổ đỏ, với giá rao bán 18,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 99,46 triệu đồng/m².
Mức giá 99,46 triệu/m² cho khu vực Nhà Bè hiện nay là tương đối cao. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem xét hợp lý nếu xét đến vị trí mặt tiền đường lớn, khu vực đang phát triển mạnh, gần các tiện ích như Đại học Tôn Đức Thắng và trung tâm Quận 7, thuận lợi cho cả mục đích kinh doanh và xây dựng căn hộ dịch vụ.
Phân tích chi tiết về giá đất khu vực
| Khu vực | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè | Đất thổ cư mặt tiền | 186 | 99,46 | 18,5 | Giá rao bán hiện tại |
| Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè | Đất thổ cư mặt tiền | 150-200 | 65-80 | 10-15 | Giá giao dịch thực tế 2023 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | Đất thổ cư mặt tiền | 180-200 | 50-70 | 9-14 | Giá tham khảo 2023 |
| Quận 7 (gần trung tâm) | Đất thổ cư mặt tiền | 150-200 | 90-110 | 14-20 | Giá cao cấp do vị trí trung tâm |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Căn cứ vào bảng so sánh, mức giá 99,46 triệu/m² cho đất mặt tiền đường Lê Văn Lương có thể được xem là cao hơn so với mặt bằng giá trung bình của huyện Nhà Bè từ 20-40%. Tuy nhiên, do vị trí gần trung tâm Quận 7 và Đại học Tôn Đức Thắng, đồng thời phù hợp nhiều mục đích sử dụng như kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ, giá này có thể chấp nhận được nếu khách mua có kế hoạch đầu tư dài hạn và phát triển dự án có giá trị gia tăng cao.
Với khách mua cá nhân hoặc đầu tư thông thường, giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 80-85 triệu đồng/m², tương đương mức giá từ 15 – 15,8 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán, đồng thời phù hợp hơn với mặt bằng chung khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ bất động sản
- Nhấn mạnh các giao dịch thực tế gần đây có giá thấp hơn, dẫn chứng từ các khu vực tương đồng trong Nhà Bè và đường Huỳnh Tấn Phát để làm cơ sở thuyết phục.
- Đưa ra kế hoạch thanh toán nhanh, rõ ràng để giảm thiểu rủi ro cho chủ đất, làm tăng tính hấp dẫn của đề nghị.
- Gợi ý chủ đất xem xét giảm giá do đất chưa phát triển hạ tầng hoàn chỉnh, hoặc các chi phí phát sinh khi xây dựng.
- Đề xuất mức giá 15,5 tỷ đồng, vừa đảm bảo lợi ích cho chủ đất, vừa phù hợp với thị trường thực tế, tạo cơ sở để hai bên đi đến thỏa thuận nhanh chóng.
Kết luận
Mức giá 18,5 tỷ đồng hiện tại là khá cao so với mặt bằng giá đất thổ cư mặt tiền tại Nhà Bè. Tuy nhiên, đây không phải là mức giá không thể chấp nhận nếu người mua có kế hoạch đầu tư bài bản, phát triển dự án căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh giá trị cao. Đối với người mua cá nhân hoặc đầu tư trung bình, thương lượng để giảm giá về khoảng 80-85 triệu đồng/m² sẽ hợp lý và khả thi hơn.
