Nhận xét tổng quan về mức giá 16,8 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng tại Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh
Mức giá 16,8 tỷ đồng tương đương khoảng 176,84 triệu đồng/m² cho căn nhà 6 tầng, diện tích 95m² trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh là một mức giá tương đối cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, với các yếu tố đi kèm như vị trí đắc địa, kết cấu nhà 6 tầng có thang máy, 15 phòng cho thuê, cùng với doanh thu cho thuê khoảng 90 – 120 triệu đồng/tháng, mức giá này có thể được xem xét trong một số trường hợp cụ thể.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
| Tiêu chí | Thông tin | Ý nghĩa đối với định giá |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 21, Quận Bình Thạnh | Địa điểm trung tâm Bình Thạnh, giao thông thuận lợi, gần nhiều tiện ích, giá đất khu vực này thường cao |
| Diện tích và hình dáng | 95m² (6m x 18m), căn góc nở hậu, hẻm xe hơi | Diện tích vừa phải phù hợp cho kinh doanh hoặc cho thuê, căn góc tạo thông thoáng và tiện lợi hơn |
| Kết cấu | 6 tầng, 15 phòng, thang máy | Phù hợp đầu tư cho thuê dài hạn hoặc làm văn phòng, nhà nghỉ, khách sạn nhỏ, tăng giá trị sử dụng |
| Trang bị | Full nội thất cao cấp, máy lạnh, wifi, PCCC đạt chuẩn, camera, bảo vệ | Tăng giá trị tài sản, giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người mua |
| Doanh thu cho thuê | Khoảng 90 triệu/tháng, khai thác tốt có thể lên tới 120 triệu/tháng | Lợi nhuận cho thuê ròng ước tính khoảng 6,5% – 8,5%/năm nếu tính trên giá bán 16,8 tỷ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn chỉnh | Yếu tố quan trọng đảm bảo tính thanh khoản và an toàn cho người mua |
So sánh giá với các bất động sản tương tự gần đây tại Bình Thạnh
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Số tầng / Phòng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 5 tầng, 12 phòng, Nguyễn Xí | 90 | 5 tầng / 12 phòng | 14,5 | 161,1 | Vị trí gần trung tâm, khu vực cho thuê ổn định |
| Nhà 6 tầng, 16 phòng, Điện Biên Phủ | 100 | 6 tầng / 16 phòng | 17,5 | 175 | Thang máy, nội thất cơ bản, cho thuê ổn định |
| Nhà 5 tầng, 10 phòng, Xô Viết Nghệ Tĩnh | 85 | 5 tầng / 10 phòng | 13,0 | 152,9 | Không thang máy, nội thất cơ bản |
Nhận định mức giá và đề xuất giá hợp lý
Mức giá 16,8 tỷ đồng hiện tại có thể được xem là hợp lý nếu người mua đánh giá cao giá trị đầu tư lâu dài từ thu nhập cho thuê ổn định và các tiện ích đi kèm như thang máy, nội thất cao cấp, an ninh và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, xét về mặt so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá này hơi cao hơn một chút so với mặt bằng chung (trung bình khoảng 160 – 175 triệu đồng/m²).
Do đó, với tư cách là người mua, có thể thương lượng để giảm giá xuống khoảng 15,5 – 16 tỷ đồng nhằm tăng tính cạnh tranh và đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý khi đầu tư. Lý do thuyết phục chủ nhà:
- Thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn tương tự với giá thấp hơn nên cần có mức giá cạnh tranh.
- Chi phí bảo trì, vận hành 6 tầng và thang máy khá cao, ảnh hưởng đến lợi nhuận thực nhận.
- Giá thuê có thể biến động theo thị trường, mức doanh thu 90 – 120 triệu/tháng chưa chắc ổn định lâu dài.
- Việc giảm giá sẽ giúp đẩy nhanh giao dịch, giảm rủi ro tài chính cho bên bán.
Kết luận
Giá 16,8 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng này không phải là quá cao trong trường hợp người mua cần một tài sản có thu nhập cho thuê ổn định, vị trí tốt và đầy đủ tiện nghi. Tuy nhiên, để tối ưu hóa lợi ích đầu tư và giảm thiểu rủi ro, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 15,5 – 16 tỷ đồng. Người mua nên chuẩn bị các lập luận dựa trên thị trường và phân tích chi phí vận hành để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
