Nhận định mức giá 36,5 tỷ đồng cho tòa nhà mặt tiền 5 tầng trên đường Đỗ Bá, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 36,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng diện tích đất 140m², mặt tiền rộng 6m, có tổng sàn xây dựng 586m² tại vị trí đắc địa gần biển Mỹ Khê và khu phố Tây An Thượng là một mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, với những yếu tố thuận lợi như vị trí trung tâm, mặt tiền rộng, có thang máy, phòng cháy chữa cháy đầy đủ, pháp lý rõ ràng và đặc biệt là dòng tiền cho thuê thực nhận ~100 triệu/tháng, mức giá này có thể được xem là tương đối hợp lý trong trường hợp khách hàng đầu tư lâu dài và ưu tiên dòng tiền cho thuê ổn định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | BĐS so sánh 1 (Nhà mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại, Đà Nẵng) | BĐS so sánh 2 (Căn hộ cho thuê đường Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Đỗ Bá, gần biển Mỹ Khê, khu phố Tây An Thượng | Đường Nguyễn Văn Thoại, gần biển Mỹ Khê | Đường Võ Nguyên Giáp, sát biển |
| Diện tích đất (m²) | 140 | 150 | 120 |
| Diện tích sàn xây dựng (m²) | 586 (5 tầng) | 500 (4 tầng) | 600 (6 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 36,5 | 28 | 34 |
| Giá/m² đất (tỷ đồng/m²) | 0,26 | 0,19 | 0,28 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 100 | 70 | 90 |
| Tiện ích và pháp lý | Thang máy, PCCC, pháp lý hoàn chỉnh | Pháp lý đầy đủ, không có thang máy | Thang máy, PCCC, pháp lý đầy đủ |
Đánh giá chi tiết
Giá trị căn nhà có sự cao hơn so với một số bất động sản trong khu vực, đặc biệt là so với nhà mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại, tuy nhiên vị trí tại khu phố Tây An Thượng, gần biển Mỹ Khê cùng với mặt tiền rộng 6m, kết cấu 5 tầng và trang bị thang máy, PCCC đầy đủ cùng dòng tiền cho thuê ổn định là những yếu tố quan trọng nâng giá trị tài sản này.
Về mặt đầu tư, với dòng tiền cho thuê gần 100 triệu/tháng tương ứng khoảng 1,2 tỷ/năm, tỷ suất cho thuê trên giá bán khoảng 3,3%/năm. Mức này thấp hơn so với một số kênh đầu tư khác nhưng bù lại có tiềm năng tăng giá trong tương lai do vị trí đắc địa và quỹ đất hạn chế ở khu vực này.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Để có thể xuống tiền với mức giá hợp lý, khách mua có thể đề xuất mức giá khoảng 32 – 33 tỷ đồng, tương ứng với giảm khoảng 10% so với giá chủ nhà đưa ra. Lý do thuyết phục chủ đầu tư giảm giá:
- Thị trường bất động sản Đà Nẵng có xu hướng ổn định, tăng trưởng không quá cao trong ngắn hạn, cần có sự điều chỉnh giá hợp lý để thanh khoản nhanh.
- Dòng tiền cho thuê hiện tại mặc dù tốt nhưng tỷ suất chưa cao, cần bù đắp bằng giá mua hợp lý.
- Việc thương lượng giá hợp lý giúp giảm áp lực tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch nhanh chóng và tránh rủi ro thị trường.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, khách hàng sẽ có cơ hội sở hữu bất động sản mặt tiền biển hiếm hoi với dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá trong dài hạn.
Kết luận
Giá 36,5 tỷ đồng là hợp lý nếu khách hàng ưu tiên vị trí đắc địa, dòng tiền cho thuê ổn định và pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả tài chính và tránh mua với giá cao quá thị trường, mức giá 32 – 33 tỷ đồng là đề xuất hợp lý hơn cho cả bên bán và bên mua trong tình hình thị trường hiện tại.
