Nhận định về mức giá 4,7 tỷ đồng cho lô đất 100m² tại An Phú Tây, Bình Chánh
Lô đất có diện tích 100m², mặt tiền 5m, chiều dài 20m, thuộc loại đất nền dự án, đã có sổ đỏ, vị trí tại đường An Phú Tây – Hưng Long, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Giá chào bán 4,7 tỷ đồng tương đương 47 triệu đồng/m².
Về mặt giá cả, mức giá 47 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung đất nền tại huyện Bình Chánh thời điểm hiện tại. Bình Chánh là khu vực có mức giá đất tăng nhanh nhưng vẫn còn nhiều khu vực đất nền giao dịch dưới 40 triệu/m². Đồng thời, đường An Phú Tây – Hưng Long thuộc vùng ven, chưa phải trung tâm hành chính hay khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, nên giá đất vẫn có thể thương lượng.
Phân tích so sánh giá đất nền tại huyện Bình Chánh
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá (triệu/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường An Phú Tây – Hưng Long | 100 | 47 | 4,7 | Giá chào bán |
| Đường số 5, KDC An Phú Tây | 100 | 38 – 42 | 3,8 – 4,2 | Thông tin tham khảo từ các giao dịch tháng 4-6/2024 |
| Đường lớn An Phú Tây (khu vực liền kề) | 100 | 35 – 40 | 3,5 – 4,0 | Giá trung bình khu vực |
| Đất thổ cư ở trung tâm Bình Chánh (gần chợ, trường học) | 90 – 110 | 40 – 45 | 3,6 – 4,95 | Giá tham khảo khu vực hạ tầng hoàn chỉnh |
Nhận xét chi tiết
Mức giá 4,7 tỷ đồng cho 100m² tương đương 47 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn mặt bằng chung từ 10-30%. So với các khu vực lân cận và các giao dịch thực tế gần đây, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 38-42 triệu đồng/m², tức khoảng 3,8-4,2 tỷ đồng cho lô đất 100m².
Điều này phù hợp với thực tế hạ tầng, vị trí cách đường lớn chỉ 300m, thuận tiện cho xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ, nhưng chưa phải khu vực trung tâm, chưa có nhiều tiện ích đồng bộ. Việc chủ đầu tư đề xuất giá 4,7 tỷ có thể dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc vị trí mặt tiền đường số 8 sát đường chính số 5 trong khu dân cư an ninh tốt.
Đề xuất chiến lược thương lượng
- Trình bày so sánh giá thực tế khu vực để làm rõ giá chào bán đang cao hơn mức thị trường từ 10-30%.
- Đề xuất mức giá hợp lý khoảng 4,0 – 4,2 tỷ đồng, phù hợp với giá giao dịch thực tế và tình hình hạ tầng khu vực.
- Nhấn mạnh ưu điểm đất đã có sổ, vị trí mặt tiền, thuận tiện xây dựng, giúp chủ đất thấy được lợi thế của sản phẩm và lý do giá không thể thấp hơn quá nhiều.
- Khéo léo đề xuất thương lượng để không làm mất cơ hội, ví dụ bắt đầu từ 4,0 tỷ đồng và đi lên nếu cần thiết.
- Đưa ra ví dụ các lô đất tương tự đã bán thành công trong khu vực để tăng tính thuyết phục.
Kết luận
Nếu bạn có nhu cầu đầu tư hoặc xây dựng nhà ở, mức giá 4,7 tỷ đồng cần cân nhắc kỹ vì đang cao hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, nếu bạn đánh giá cao vị trí mặt tiền, tiềm năng phát triển khu dân cư, tiện ích gần trường học và đường lớn, có thể thương lượng để mua với giá khoảng 4,0 – 4,2 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và đảm bảo giá trị đầu tư lâu dài.
