Nhận định ban đầu về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh 13 triệu/tháng tại Thủ Đức
Mức giá 13 triệu đồng/tháng cho diện tích 72 m² tại mặt tiền Đình Phong Phú, Phường Hiệp Phú, Thành phố Thủ Đức là mức giá có thể xem xét là khá cao nếu so với mặt bằng chung hiện nay của khu vực này, đặc biệt là khi tính trên đơn giá 180.555 đồng/m²/tháng.
Điểm cộng của mặt bằng này là vị trí mặt tiền kinh doanh, hướng Đông Nam cùng với nội thất hoàn thiện cơ bản, giấy tờ pháp lý đầy đủ và có thể sử dụng đa ngành nghề (văn phòng, nail, spa, v.v…). Tuy nhiên, từ tháng 12/2025 mới nhận nhà cũng là điểm cần lưu ý ảnh hưởng đến tính thanh khoản tức thời.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá thuê
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá thuê (tr/tháng) | Đơn giá (đồng/m²/tháng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Hiệp Phú, TP. Thủ Đức | 72 | 13 | 180.555 | Mặt bằng kinh doanh | Mặt tiền, hoàn thiện cơ bản, nhận nhà sau 12/2025 |
| Phường Phước Long A, TP. Thủ Đức | 80 | 10 | 125.000 | Mặt bằng kinh doanh | Vị trí không mặt tiền chính, hoàn thiện cơ bản |
| Quận 9 (cũ), gần đường Lê Văn Việt | 70 | 11 | 157.143 | Mặt bằng văn phòng | Không mặt tiền chính, hoàn thiện cơ bản |
| Phường Tăng Nhơn Phú A, TP. Thủ Đức | 75 | 12 | 160.000 | Mặt bằng kinh doanh | Mặt tiền, hoàn thiện cơ bản |
Dựa trên bảng so sánh trên, đơn giá 180.555 đồng/m²/tháng là cao hơn 10-40% so với mức giá phổ biến trong khu vực tương tự. Mặc dù mặt tiền kinh doanh và giấy tờ pháp lý đầy đủ là lợi thế nhưng thời điểm nhận nhà chậm (sau 15/12/2025) sẽ khiến khách thuê khó khai thác ngay, ảnh hưởng đến giá trị thực của hợp đồng thuê.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho mặt bằng này nên dao động từ 10 – 11 triệu đồng/tháng, tương đương 138.889 – 152.778 đồng/m²/tháng. Mức giá này vừa phản ánh đúng vị trí mặt tiền, nội thất hoàn thiện cơ bản, vừa bù đắp cho thời gian chờ nhận nhà và tính thanh khoản thấp hơn.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục:
- Thời gian nhận nhà chậm sẽ làm giảm khả năng khai thác ngay mặt bằng, gây áp lực tài chính cho bên thuê.
- So sánh trực tiếp với các mặt bằng tương tự trong khu vực có sẵn và giá thấp hơn.
- Cam kết thuê dài hạn để bù đắp cho việc giảm giá thuê ban đầu.
- Đề xuất tăng dần giá thuê theo năm để chủ nhà vẫn có lợi nhuận trong tương lai.
Kết luận
Mức giá 13 triệu đồng/tháng là hơi cao so với mặt bằng chung tại khu vực Thủ Đức cho loại hình mặt bằng kinh doanh 72 m², đặc biệt khi cộng thêm yếu tố thời gian nhận nhà muộn. Mức giá đề xuất 10-11 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn và có thể đạt được nếu thương lượng tốt, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích cho cả hai bên.
