Nhận định về mức giá 5,8 tỷ đồng cho dãy trọ 3 tầng tại Đường Phước Lý 15, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Giá chào bán 5,8 tỷ đồng tương đương 58 triệu/m² cho dãy trọ 3 tầng diện tích 100m² với 8 phòng cho thuê, thu nhập ổn định 18 triệu/tháng là một mức giá cần được đánh giá kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố thị trường và khả năng sinh lời.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiện ích khu vực
Đường Phước Lý 15 thuộc phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, là khu vực có hạ tầng giao thông tương đối tốt với đường rộng 7,5m, kết nối nhanh đến các tuyến đường lớn và trung tâm thành phố Đà Nẵng. Khu vực gần Đại học Duy Tân, khu dân cư đông đúc, tạo nhu cầu thuê trọ cao, nhất là sinh viên và người lao động.
2. Giá thị trường khu vực Liên Chiểu
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Dãy trọ 2 tầng, 6 phòng | 90 | 4,5 | 50 | Liên Chiểu, gần chợ | Thu nhập 15 triệu/tháng |
| Nhà mặt tiền 3 tầng, 7 phòng | 110 | 6,2 | 56,4 | Liên Chiểu, đường rộng 6m | Thu nhập 17 triệu/tháng |
| Dãy trọ 3 tầng, 9 phòng | 105 | 5,9 | 56,2 | Liên Chiểu, đường 7m | Thu nhập 19 triệu/tháng |
Dữ liệu tham khảo cho thấy mức giá trung bình khoảng 50-56 triệu đồng/m² cho các tài sản tương tự ở Liên Chiểu với số phòng và thu nhập cho thuê gần tương đương.
3. Khả năng sinh lời và giá trị tài sản
Thu nhập hiện tại khoảng 18 triệu/tháng tương đương 216 triệu/năm, tỷ suất lợi nhuận (lợi tức) ước tính:
Lợi tức = Thu nhập năm / Giá bán = 216 triệu / 5,800 triệu ≈ 3.7%
Con số này tương đối thấp so với mức lợi tức kỳ vọng từ loại hình dãy trọ tại khu vực này thường dao động khoảng 5-7% (tùy vị trí và chất lượng xây dựng).
Bên cạnh đó, chủ nhà chưa tăng giá thuê lâu, dư địa tăng giá trong tương lai có thể cải thiện lợi tức, tuy nhiên cần xem xét khả năng tăng giá hợp lý dựa theo thị trường.
4. Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên phân tích trên, mức giá khoảng 5,3 – 5,5 tỷ đồng (53 – 55 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn, giúp nâng lợi tức lên khoảng 4 – 4,1%, sát với mức trung bình và hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư cá nhân.
5. Lời khuyên thương lượng với chủ bất động sản
- Nhấn mạnh so sánh giá/m² với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn 5-7%. Điều này tạo cơ sở khách quan cho việc giảm giá.
- Phân tích tỷ suất lợi nhuận hiện tại thấp hơn kỳ vọng nhà đầu tư, do đó mức giá cần điều chỉnh để đảm bảo tính khả thi đầu tư.
- Đưa ra điểm cộng về khả năng tăng giá thuê trong tương lai nhưng cần tính đến rủi ro và thời gian để tăng giá thực tế.
- Đề xuất mức giá 5,3-5,5 tỷ đồng như một con số hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích người bán vừa giữ được sức hấp dẫn cho người mua.
Kết luận
Mức giá 5,8 tỷ đồng có thể coi là hơi cao so với mặt bằng thị trường hiện tại tại khu vực Liên Chiểu, đặc biệt khi xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa thực sự hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư đánh giá cao về vị trí, khả năng tăng giá thuê và tiềm năng phát triển khu vực, mức giá này có thể được chấp nhận. Để đảm bảo đầu tư hiệu quả, nên thương lượng giảm giá về khoảng 5,3 – 5,5 tỷ đồng để tăng tính cạnh tranh và lợi tức đầu tư.
