Nhận xét về mức giá 4,1 tỷ đồng cho nhà mặt phố đường Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ, TP Thủ Đức
Với diện tích đất 59 m², chiều ngang 4 m, chiều dài 15 m, nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, đã có sổ và nằm ở vị trí mặt tiền đường Nguyễn Xiển – khu vực đang phát triển trong Thành phố Thủ Đức, mức giá 4,1 tỷ tương đương khoảng 69,49 triệu đồng/m² là mức giá khá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Phân tích chi tiết
Để đánh giá chính xác mức giá này, chúng ta cần so sánh với các sản phẩm tương tự gần đây trong khu vực:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Chi tiết | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức | 55 | 3,5 | 63,6 | Nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ, mặt tiền đường nhỏ | 2024 Q1 |
| Đường Lê Văn Việt, TP Thủ Đức | 60 | 3,8 | 63,3 | Nhà 2 tầng, mặt tiền, gần đường lớn | 2024 Q1 |
| Đường Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ | 59 | 4,1 | 69,49 | Nhà 2 tầng, mặt tiền đường lớn, cho thuê có dòng tiền | 2024 Q2 (Tin đề cập) |
| Đường Tăng Nhơn Phú, TP Thủ Đức | 58 | 3,6 | 62,1 | Nhà 2 tầng, mặt tiền đường hẻm xe hơi | 2024 Q2 |
Nhận định về mức giá
Nhìn vào bảng so sánh trên, mức giá 69,49 triệu/m² là cao hơn khoảng 8-10% so với các bất động sản tương đương trong khu vực có giá dao động từ 62 – 64 triệu/m². Tuy nhiên, vị trí mặt tiền đường Nguyễn Xiển – tuyến đường lớn, có khả năng cho thuê ổn định tạo dòng tiền, cùng với nhà mới xây, kết cấu 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, và pháp lý sổ hồng rõ ràng, làm tăng giá trị bất động sản này.
Trong trường hợp khách hàng ưu tiên mua nhà mặt tiền có khả năng tạo thu nhập thụ động từ cho thuê và muốn ở nhà mới, chất lượng, thì mức giá này có thể xem là hợp lý. Nếu mục đích chỉ để ở hoặc đầu tư lâu dài mà không cần dòng tiền ngay, mức giá có thể còn cao.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên các dữ liệu so sánh, mức giá hợp lý để thương lượng nên nằm trong khoảng 3,7 – 3,8 tỷ đồng (tương đương 62,7 – 64,4 triệu/m²), nhằm cân bằng giữa giá thị trường và vị trí, chất lượng nhà.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, khách hàng có thể trình bày các luận điểm như sau:
- So sánh trực tiếp với các căn nhà tương tự trong khu vực đang giao dịch thành công với giá thấp hơn 8-10%.
- Nhấn mạnh nhu cầu thực tế của khách hàng trong bối cảnh thị trường hiện nay, bao gồm rủi ro biến động giá và khả năng thanh khoản.
- Đề cập đến chi phí phát sinh hoặc cần sửa chữa nhỏ, dù nhà mới nhưng vẫn có thể có chi phí bảo trì hoặc thay đổi theo nhu cầu cá nhân.
- Thể hiện thiện chí và khả năng giao dịch nhanh chóng nếu được giảm giá hợp lý, tạo động lực cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 4,1 tỷ đồng cho căn nhà 59 m² mặt tiền đường Nguyễn Xiển là cao hơn mặt bằng thị trường khoảng 8-10% nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp khách hàng đánh giá cao vị trí, tính pháp lý và dòng tiền cho thuê hiện tại. Nếu muốn mua với giá hợp lý hơn, khách hàng nên thương lượng về mức khoảng 3,7 – 3,8 tỷ đồng với các lý do so sánh thị trường và ưu điểm, nhược điểm của sản phẩm.
