Nhận định mức giá đất tại Nguyễn Phước Nguyên, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Với diện tích 51,7 m² và giá bán 2,75 tỷ đồng, mức giá trung bình khoảng 53,19 triệu đồng/m² cho đất thổ cư hướng Nam tại khu vực Nguyễn Phước Nguyên, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng.
Mức giá này được đánh giá là cao so với mặt bằng chung khu vực có hẻm nhỏ 2m và cách kiệt ô tô 20m. Yếu tố kiệt nhỏ và vị trí cách ô tô 20m làm giảm đáng kể tính tiện lợi và giá trị so với các lô đất mặt tiền hoặc kiệt rộng ô tô vào tận nơi.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Hướng | Loại đường/hẻm | Giá (triệu/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Phước Nguyên, kiệt 2m, cách ô tô 20m | 51,7 | Nam | Kiệt nhựa 2m | 53,19 | 2,75 | Hiện tại |
| Nguyễn Phước Nguyên, kiệt rộng 3-4m, ô tô vào tận nơi | 50-55 | Nam/Tây Nam | Kiệt ô tô 3-4m | 65-70 | 3,3 – 3,8 | Tham khảo các giao dịch gần nhất Q. Thanh Khê 2023 |
| Đường chính Nguyễn Phước Nguyên, mặt tiền | 50-60 | Đa dạng | Mặt tiền đường nhựa lớn | 80-90 | 4,0 – 5,4 | Giá cao nhất khu vực |
| Kiệt nhỏ, cách ô tô >20m, hướng Nam | 50 | Nam | Kiệt nhỏ 2m | 45-50 | 2,25 – 2,5 | Đất tương tự với vị trí kém tiện lợi |
Nhận xét và đề xuất
Dựa trên bảng so sánh, giá 53,19 triệu/m² là cao hơn khoảng 10-15% so với mức giá thị trường cho các lô đất có vị trí tương tự với kiệt nhỏ 2m và cách ô tô 20m. Các giao dịch thực tế trong năm 2023 cho các lô đất trong kiệt nhỏ tương tự thường dao động từ 45-50 triệu/m².
Nếu khách hàng mua để ở và có thể chấp nhận hạn chế về giao thông, giá hiện tại có thể chấp nhận được, nhất là khi có thể thương lượng bớt giá. Tuy nhiên, về đầu tư hoặc bán lại ngắn hạn, mức giá này sẽ khó tạo ra biên độ lợi nhuận cao do vị trí hạn chế.
Đề xuất giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 2,3 – 2,5 tỷ đồng (tương ứng 45-48 triệu/m²). Mức giá này phản ánh chính xác hơn điều kiện hẻm nhỏ, cách ô tô và mặt bằng giá khu vực, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và khả năng giao dịch thành công.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Vị trí kiệt nhỏ 2m, không thuận tiện giao thông, ảnh hưởng lớn đến giá trị sử dụng và khả năng khai thác.
- Khoảng cách 20m đến kiệt ô tô làm giảm tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai gần.
- So sánh với các lô đất tương tự trong khu vực có giá 45-50 triệu/m², mức giá hiện tại đang cao hơn thị trường.
- Khả năng thương lượng do lô đất không phải mặt tiền chính, giảm rủi ro cho bên mua.
Kết luận
Mức giá 2,75 tỷ đồng cho lô đất tại Nguyễn Phước Nguyên, Quận Thanh Khê là hơi cao so với mặt bằng chung khi xét đến vị trí và hẻm nhỏ. Người mua nên thương lượng giảm giá để đạt mức từ 2,3 đến 2,5 tỷ đồng nhằm đảm bảo tính hợp lý và khả năng sinh lời hợp lý về lâu dài.
