Nhận định mức giá
Giá 7,3 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng, diện tích 90m², vị trí trung tâm Quận 11 là mức giá tương đối cao nhưng không hẳn là quá đắt. Vị trí tại Đường Lê Đại Hành, Phường 11, Quận 11, ngay vòng xoay Lê Đại Hành, đối diện SVĐ Phú Thọ, gần các tiện ích lớn như The EverRich, Lotte Cinema, và nằm ở khu vực trung tâm kết nối các quận lớn như Quận 10, Quận 5, Tân Bình là một điểm cộng rất lớn.
Tuy nhiên, theo dữ liệu bạn cung cấp, giá bình quân trên m² là khoảng 81,11 triệu/m², cao hơn giá thị trường phổ biến cho khu vực này trong thời gian gần đây, đặc biệt khi căn nhà nằm trong hẻm 3m, chưa phải mặt tiền, dù có đường dự phóng 25m tương lai.
Do đó, mức giá 7,3 tỷ đồng chỉ hợp lý nếu khách mua đặt trọng yếu vào vị trí trung tâm và tiềm năng phát triển trong tương lai của khu đất, cùng với nhà mới xây dựng kiên cố, đầy đủ nội thất và thiết kế hiện đại. Nếu khách mua ưu tiên yếu tố đầu tư dài hạn hoặc sử dụng làm văn phòng, căn hộ cho thuê thì có thể xem xét mức giá này.
Ngược lại, với nhóm khách mua ở thực tìm nhà mặt tiền hoặc hẻm rộng hơn, mức giá này có thể là cao và cần thương lượng giảm.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại | Bất động sản so sánh | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Lê Đại Hành, Q11, trung tâm, hẻm 3m, gần các tiện ích lớn | Nguyễn Chí Thanh, Q11, hẻm 5m, gần chợ và trường học | Vị trí hiện tại tốt hơn về tiềm năng phát triển và tiện ích cao cấp |
| Diện tích (m²) | 90 (đất), công nhận 81m² | 80 – 90 | Tương đương, phù hợp so sánh |
| Số tầng | 2 tầng, nhà mới, nội thất đầy đủ | 1-2 tầng, nhà cũ, nội thất cơ bản | Nhà mới và nội thất đầy đủ là điểm cộng lớn |
| Giá/m² | 81,11 triệu/m² | 60 – 75 triệu/m² (theo giao dịch 6 tháng đầu 2024) | Giá hiện tại cao hơn 10-35% so với mặt bằng chung |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, đất ở đô thị | Đã có sổ | Pháp lý đầy đủ, rõ ràng |
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 6,2 – 6,7 tỷ đồng, tương đương 69 – 75 triệu/m², phù hợp với mức giá thị trường khu vực Quận 11 cho nhà trong hẻm và với các ưu điểm về vị trí và nhà mới.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm thuyết phục như sau:
- Giá thị trường hiện tại cho các căn nhà tương tự tại Quận 11 dao động khoảng 60 – 75 triệu/m², căn nhà này có giá cao hơn do tiềm năng đường dự phóng, tuy nhiên đường chưa được mở nên chưa thể hưởng lợi ngay.
- Hẻm chỉ rộng 3m, chưa phải mặt tiền nên giá không thể bằng nhà mặt tiền khu vực.
- Hiện nay, nhiều căn nhà tương tự có diện tích và số phòng tương đương đang được giao dịch thấp hơn, đặc biệt là những căn đã hoàn thiện nội thất.
- Khách mua có thiện chí và sẽ ký hợp đồng nhanh nếu giá hợp lý, giúp chủ nhà giảm chi phí thời gian và rủi ro đợi bán lâu.
Với các lý do trên, đề nghị giảm giá từ 7,3 tỷ xuống còn 6,5 tỷ sẽ là mức giá hợp lý để cả hai bên cùng có lợi.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
