Nhận định chung về mức giá 4,1 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 75 m² tại MT Eastmark City, Thủ Đức
Mức giá 4,1 tỷ đồng tương đương khoảng 54,67 triệu/m² cho căn hộ đã bàn giao, có sổ hồng riêng, vị trí tại phường Long Trường, Thành phố Thủ Đức, với hướng ban công Đông Nam và tầng 19 là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Thủ Đức hiện nay nhưng không phải là không có cơ sở nếu xét đến yếu tố vị trí dự án gần trục Vành Đai 3 và các tiện ích đi kèm.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | MT Eastmark City (Dự án) | Căn hộ tương tự tại Thủ Đức (Tham khảo 2024) |
|---|---|---|
| Giá/m² | 54,67 triệu VNĐ | 40 – 50 triệu VNĐ |
| Diện tích | 75 m² | 65 – 80 m² |
| Phòng ngủ | 2 phòng | 2 phòng |
| Vị trí | Gần Vành Đai 3, phường Long Trường, TP Thủ Đức | Các khu vực trung tâm Thủ Đức hoặc gần các trục đường lớn khác |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, đã bàn giao | Sổ hồng, có dự án bàn giao hoặc chuẩn bị bàn giao |
| Tiện ích | Quy hoạch đồng bộ, dân cư đông đúc, nhiều tiện ích nội – ngoại khu | Tiện ích tương đương hoặc thấp hơn tùy dự án |
Nhận xét về mức giá
Giá 54,67 triệu/m² cao hơn mặt bằng chung từ 10-30% so với các căn hộ tương tự tại Thủ Đức.
Nguyên nhân chính có thể đến từ:
- Vị trí đắc địa sát tuyến Vành Đai 3 sắp hoàn thành, tạo đòn bẩy tăng giá mạnh trong tương lai gần.
- Căn hộ đã bàn giao và có sổ hồng riêng, thuận lợi cho khách mua ở hoặc đầu tư cho thuê.
- Tiện ích và quy hoạch đồng bộ, cộng đồng dân cư hình thành nhanh.
Do đó, nếu khách hàng mua để đầu tư dài hạn hoặc tìm kiếm sự thuận tiện về pháp lý và tiện ích thì mức giá này có thể xem là hợp lý.
Ngược lại, nếu khách mua nhằm mục đích ở với ngân sách hạn chế hoặc muốn tìm kiếm giá tốt hơn thì có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-7% để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường hiện tại.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đầu tư
Trên cơ sở so sánh và đánh giá, mức giá hợp lý đề xuất cho căn hộ này khoảng 3,8 – 3,9 tỷ đồng (tương đương 50 – 52 triệu/m²).
Cách thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này:
- Trình bày rõ so sánh với các dự án tương tự trong khu vực có giá thấp hơn và đang trong tầm giá 50 triệu/m².
- Nêu bật yếu tố thanh khoản, thời điểm thị trường, và sự cạnh tranh với những căn hộ đang rao bán gần đó.
- Đề cập đến yếu tố thanh toán nhanh, hoặc cọc ngay 15% tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư.
- Nhấn mạnh mục đích mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, giúp giảm áp lực bán lại cho chủ đầu tư.
- Đề xuất mức giá này là hợp lý cho cả đôi bên trong bối cảnh thị trường hiện tại, giúp giao dịch nhanh chóng và tránh rủi ro tồn kho.
Kết luận
Mức giá niêm yết 4,1 tỷ đồng là có thể chấp nhận được trong trường hợp khách hàng đánh giá cao vị trí, tiện ích và tiềm năng tăng giá từ Vành Đai 3. Tuy nhiên, nếu khách hàng muốn thương lượng thì mức giá từ 3,8 đến 3,9 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và thuyết phục được chủ đầu tư thông qua các lập luận về so sánh thị trường và khả năng thanh khoản.
