Phân tích mức giá bất động sản tại 80 Khâm Thiên, Phường Ô Chợ Dừa, Quận Đống Đa, Hà Nội
Thông tin tổng quan về căn nhà
Căn nhà tọa lạc tại vị trí trung tâm quận Đống Đa, Hà Nội, thuộc khu vực phố Khâm Thiên, phường Ô Chợ Dừa. Nhà có 5 tầng, diện tích đất 30 m², diện tích sử dụng 120 m², gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Nhà nở hậu, thuộc loại hình nhà ngõ nhỏ, có sổ đỏ chính chủ đầy đủ. Giá chào bán là 5,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 195 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Nhận xét về mức giá chào bán
Giá 195 triệu/m² được đánh giá là khá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ tại quận Đống Đa. Đặc biệt, diện tích đất chỉ 30 m², diện tích sử dụng 120 m² là do tận dụng xây dựng 5 tầng, nhưng diện tích đất nhỏ, nằm trong ngõ nên khả năng tăng giá trong tương lai có giới hạn.
So sánh giá thực tế trên thị trường gần đây
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Ngõ Khâm Thiên, Đống Đa | 35 | 140 | 5,5 | 39,3 | Nhà 5 tầng, ngõ nhỏ, gần chợ |
| Phố Ô Chợ Dừa, Đống Đa | 32 | 130 | 5,2 | 40,0 | Nhà mặt ngõ, gần tiện ích |
| Ngõ Kim Liên, Đống Đa | 28 | 115 | 5,1 | 44,3 | Nhà trong ngõ, vị trí trung tâm |
Lưu ý: Giá trị trong bảng được tổng hợp từ các giao dịch gần đây trong cùng khu vực quận Đống Đa, các bất động sản có đặc điểm tương tự về diện tích và vị trí.
Phân tích chi tiết
- Giá/m² sử dụng của căn nhà được chào bán là 195 triệu/m², trong khi các căn nhà tương tự trong ngõ, cùng quận có giá dao động khoảng 39 – 44 triệu/m². Mức giá này cao gấp gần 4 lần so với thị trường.
- Diện tích đất nhỏ 30 m², tuy xây lên 5 tầng nâng diện tích sử dụng lên 120 m², nhưng điều này không làm tăng giá trị đất nền, vốn là yếu tố quyết định giá bất động sản tại Hà Nội.
- Nhà thuộc dạng nhà ngõ nhỏ, không phải mặt phố hoặc mặt đường lớn, gây hạn chế khả năng kinh doanh hoặc cho thuê, yếu tố làm giảm giá trị.
- Vị trí gần chợ và tiện ích là điểm cộng, tuy nhiên không đủ bù đắp cho mức giá quá cao so với thực tế.
Đề xuất giá hợp lý
Dựa trên phân tích dữ liệu thị trường và đặc điểm căn nhà, mức giá hợp lý để thương lượng mua căn nhà này nên nằm trong khoảng 5,0 – 5,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 42 – 44 triệu/m² diện tích sử dụng.
Ở mức giá này, người mua có thể đảm bảo tính hợp lý về giá so với các căn nhà tương tự trong cùng khu vực, đồng thời vẫn giữ được tiềm năng sinh lời khi đầu tư hoặc sinh hoạt lâu dài.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
- Trình bày rõ các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực với giá thấp hơn nhiều, chứng minh rằng mức giá hiện tại quá cao và khó cạnh tranh.
- Nhấn mạnh các hạn chế về diện tích đất nhỏ và vị trí trong ngõ nhỏ, làm giảm giá trị thực tế của căn nhà so với mặt phố.
- Đề xuất mức giá 5,0 – 5,3 tỷ đồng như một mức giá hợp lý, công bằng cho cả người mua và người bán dựa trên dữ liệu thị trường.
- Khuyến khích thương lượng để đạt được sự đồng thuận, tránh bỏ lỡ cơ hội giao dịch trong bối cảnh thị trường có nhiều lựa chọn tương tự với giá tốt hơn.
Kết luận
Mức giá 5,85 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng diện tích đất 30 m² tại Khâm Thiên, quận Đống Đa hiện được đánh giá là quá cao so với mặt bằng chung thị trường. Việc thương lượng để giảm giá xuống khoảng 5,0 – 5,3 tỷ đồng sẽ giúp vừa đảm bảo tính hợp lý vừa tăng khả năng thành công giao dịch trong thời điểm hiện tại.
