Nhận xét chung về mức giá 23,8 tỷ cho nhà 5 tầng, 73m² tại ngõ 175 Định Công
Mức giá 23,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 73m² tại khu vực Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội được xem là khá cao so với mặt bằng chung hiện tại của nhà liền kề trong ngõ hoặc đường nhỏ tại khu vực này.
Nguyên nhân chính khiến giá này được đánh giá cao gồm:
- Vị trí trong ngõ, dù đường ô tô tránh nhưng không phải mặt phố chính nên giá đất thường thấp hơn mặt phố hoặc trục đường lớn.
- Diện tích 73m², mặt tiền 5,4m khá hợp lý nhưng không quá rộng để tạo sức hút giá cao vượt trội.
- Khung nhà 5 tầng BTCT là điểm cộng nhưng chưa đủ để đẩy giá lên mức gần 24 tỷ cho khu vực này.
Phân tích so sánh giá thực tế quanh khu vực Định Công, Hoàng Mai
| Loại BĐS | Diện tích | Số tầng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà liền kề ngõ rộng ô tô tránh | 70 m² | 4 tầng | 15,5 | ~221 | Định Công, Hoàng Mai | Gần hồ Linh Đàm, tiện ích đầy đủ |
| Nhà mặt phố nhỏ | 65 m² | 5 tầng | 20,0 | ~308 | Nguyễn Cảnh Dị | Vị trí mặt phố, kinh doanh tốt |
| Nhà ngõ nhỏ, 3 tầng | 60 m² | 3 tầng | 10,8 | ~180 | Định Công | Ngõ nhỏ hơn, ít tiện ích |
| BĐS đang phân tích | 73 m² | 5 tầng | 23,8 | ~326 | Ngõ 175 Định Công | Đường ô tô tránh, gần KĐT Đại Kim |
Nhận định và đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên số liệu so sánh, giá thị trường trung bình cho nhà liền kề 5 tầng trong ngõ Định Công dao động khoảng 15-20 tỷ với diện tích tương đương, tương đương mức giá từ 200 – 280 triệu đồng/m².
Giá chào bán 23,8 tỷ tương đương ~326 triệu/m² là mức cao so với mặt bằng chung, cần có lý do đặc biệt (ví dụ: vị trí mặt đường lớn hơn, mặt tiền rộng hơn 6m, tiện ích độc đáo, pháp lý cực kỳ minh bạch, hay nhà mới xây sang trọng) để thuyết phục người mua.
Do đó, mức giá hợp lý để thương lượng có thể ở khoảng 19-20 tỷ đồng, tương đương từ 260-275 triệu/m², vẫn giữ được giá trị căn nhà 5 tầng kiên cố và vị trí thuận tiện, đồng thời sát với mặt bằng chung và dễ thanh khoản hơn.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
- Trình bày các căn nhà tương tự đã giao dịch thành công trong khu vực với giá thấp hơn, nhấn mạnh mức độ cạnh tranh thị trường.
- Phân tích kỹ về vị trí ngõ so với mặt phố chính để giải thích tại sao giá ngõ không thể bằng mặt phố.
- Nêu rõ nhu cầu mua thực, tính thanh khoản nhanh và thiện chí mua để tạo niềm tin cho chủ nhà.
- Đề xuất mức giá 19-20 tỷ như một con số hợp lý cho cả hai bên, vừa bảo đảm giá trị tài sản, vừa không làm giảm sức hấp dẫn với người mua.
- Đưa ra phương án thanh toán linh hoạt hoặc các điều kiện thuận lợi khác để làm tăng giá trị giao dịch.
Kết luận
Nhìn chung, mức giá 23,8 tỷ đồng cho nhà 5 tầng, diện tích 73m² trong ngõ 175 Định Công là cao hơn mặt bằng thị trường hiện tại. Người mua nên thương lượng để có mức giá khoảng 19-20 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và phù hợp với giá trị thực của bất động sản trong khu vực này.
