Nhận xét về mức giá 12,5 tỷ đồng cho căn hộ 120m² tại Đường Mẹ Thứ, Phường Hòa Xuân, Đà Nẵng
Mức giá 12,5 tỷ đồng tương đương khoảng 104,17 triệu đồng/m² cho căn hộ chung cư diện tích 120m² với 6 phòng ngủ, nội thất đầy đủ, pháp lý sổ hồng riêng và chưa bàn giao tại khu vực Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là một mức giá cần xem xét kỹ lưỡng.
Phân tích thị trường và so sánh mức giá
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Phòng ngủ | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hòa Xuân, Đà Nẵng | Chung cư 6 phòng ngủ | 120 | 6 | 12,5 | 104,17 | Chưa bàn giao, nội thất đầy đủ, sổ hồng riêng |
| Hòa Xuân, Đà Nẵng | Chung cư 2-3 phòng ngủ | 75-90 | 2-3 | 3,0 – 4,5 | 40 – 50 | Đã bàn giao, nội thất cơ bản |
| Cẩm Lệ, Đà Nẵng | Chung cư 3 phòng ngủ | 90 | 3 | 4,2 | 46,7 | Đã bàn giao, sổ hồng |
| Trung tâm Đà Nẵng | Chung cư cao cấp | 100 | 3-4 | 7,0 – 8,5 | 70 – 85 | Vị trí trung tâm, tiện ích cao cấp |
Nhận định chi tiết
Từ bảng so sánh trên, ta thấy mức giá 104,17 triệu đồng/m² cao hơn rất nhiều so với mức giá trung bình của căn hộ chung cư tại khu vực Hòa Xuân và Quận Cẩm Lệ (thường dao động 40 – 50 triệu đồng/m² cho căn hộ 2-3 phòng ngủ và 45-50 triệu/m² cho căn hộ 3 phòng ngủ). Thậm chí so với căn hộ cao cấp tại trung tâm Đà Nẵng, mức giá gần 70-85 triệu đồng/m² cũng thấp hơn đáng kể.
Điều này có thể được lý giải bởi:
- Quy mô căn hộ lớn với 6 phòng ngủ, phù hợp cho khách hàng có nhu cầu cực kỳ đặc thù như cho thuê phòng hoặc làm căn hộ dịch vụ.
- Vị trí mặt đường rộng 10,5m, dân cư đông đúc, thuận tiện kinh doanh.
- Tình trạng chưa bàn giao nhưng có nội thất đầy đủ và pháp lý sổ hồng riêng, khá hiếm trên thị trường.
Tuy nhiên, do căn hộ chưa bàn giao và giá trên đã vượt xa mặt bằng chung, giá 12,5 tỷ đồng là mức giá khá cao và chỉ phù hợp với khách mua có nhu cầu đặc biệt, sẵn sàng đầu tư để kinh doanh dịch vụ hoặc cho thuê nhiều phòng ngủ.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
Dựa trên mức giá thị trường và các yếu tố liên quan, mức giá hợp lý cho căn hộ này nên nằm trong khoảng 7 – 8,5 tỷ đồng tương ứng 58 – 70 triệu đồng/m². Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị vị trí, diện tích lớn và tiềm năng kinh doanh, đồng thời cân bằng với rủi ro chưa bàn giao và chi phí hoàn thiện nội thất nếu cần.
Chiến thuật thương lượng với chủ nhà có thể được xây dựng như sau:
- Nhấn mạnh mức giá thị trường chung và giá bán các căn hộ cùng khu vực có diện tích và tiện ích tương đương.
- Chỉ ra yếu tố chưa bàn giao và tiềm năng chi phí phát sinh để làm rõ mức giá cần giảm.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, hoặc thanh toán một phần lớn để tạo động lực giảm giá.
- Nhấn mạnh khả năng mua nhanh, tránh mất thời gian chờ đợi bán với giá cao nhưng khó có người mua.
Bằng cách tiếp cận trên, người mua có thể thuyết phục được chủ nhà giảm giá xuống mức hợp lý, đồng thời đảm bảo giao dịch thành công, có lợi cho cả hai bên.
