Nhận định mức giá
Giá 2,65 tỷ đồng cho căn nhà phố 52m², 2 tầng tại hẻm 356 Võ Văn Ngân, Phường Bình Thọ, Tp Thủ Đức là ở mức khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Đây là khu vực đang phát triển mạnh với nhiều dự án hạ tầng, dân cư đông đúc nhưng nhà trong hẻm nhỏ, đường ô tô 4m và nhà có đặc điểm tóp hậu làm giảm giá trị sử dụng phần diện tích đất.
Với diện tích đất 52m², diện tích sử dụng 104m², giá trên tương đương khoảng 50,96 triệu/m² sử dụng, đây là mức giá cao so với các căn nhà tương tự trong khu vực có hẻm ô tô, 2 phòng ngủ, bàn giao thô.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Căn nhà tại Hẻm 356 Võ Văn Ngân | Giá trung bình khu vực tương tự (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 52 m² | 50 – 60 m² |
| Diện tích sử dụng | 104 m² (2 tầng) | 90 – 110 m² |
| Loại hình | Nhà ngõ, hẻm, đường ô tô 4m, nhà tóp hậu | Nhà hẻm ô tô, 2 tầng, bàn giao thô |
| Giá/m² sử dụng | 50,96 triệu/m² | 38 – 45 triệu/m² |
| Tổng giá | 2,65 tỷ đồng | 1,7 – 2,3 tỷ đồng |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên các căn nhà tương tự trong khu vực, giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 1,9 – 2,1 tỷ đồng. Lý do:
- Hẻm ô tô 4m khá hẹp, gây khó khăn cho việc di chuyển xe lớn, khiến giá trị tiện ích giảm.
- Nhà tóp hậu làm giảm diện tích sử dụng thực tế, ảnh hưởng đến khả năng bố trí công năng.
- Bàn giao thô, người mua còn phải đầu tư hoàn thiện nội thất, chưa thể vào ở ngay.
- So với giá trung bình khu vực hiện nay, mức 50,96 triệu/m² sử dụng là khá cao, vượt 10-15 triệu/m² so với mặt bằng.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
Khi đàm phán, có thể trình bày chủ nhà các điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Nêu rõ hạn chế về hẻm nhỏ, đường ô tô chỉ 4m và nhà tóp hậu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- So sánh với các căn nhà tương tự đã giao dịch thành công trong vòng 3-6 tháng gần đây tại khu vực, minh họa bằng bảng giá cụ thể.
- Nhấn mạnh chi phí hoàn thiện nội thất do nhà bàn giao thô sẽ là khoản đầu tư thêm cho người mua, nên cần giảm giá để bù đắp.
- Đề xuất mức giá hợp lý 1,95 – 2,1 tỷ đồng phù hợp với thị trường và điều kiện thực tế.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để tạo động lực cho chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý.
