Nhận định về mức giá 7,5 tỷ đồng cho dãy trọ 3 tầng tại đường Lê Đình Lý, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 7,5 tỷ đồng cho dãy trọ 3 tầng diện tích 81,2 m² với 10 phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Quận Thanh Khê được đánh giá là cao so với thị trường hiện tại. Dãy trọ có vị trí thuận lợi, gần sân bay, đường trước nhà rộng 5m, và có thu nhập ổn định 32 triệu/tháng. Tuy nhiên, xét về tỷ suất sinh lời và giá đất nền khu vực, mức giá này chưa thực sự tối ưu dành cho người mua đầu tư.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin dãy trọ Lê Đình Lý | Tham khảo mức giá tương tự tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 81,2 m² | 70 – 90 m² |
| Loại hình | Dãy trọ 3 tầng, 10 phòng cho thuê | Dãy trọ 2-3 tầng, 8-12 phòng |
| Giá bán | 7,5 tỷ đồng | 5,5 – 6,8 tỷ đồng |
| Giá đất trung bình/m² | ~92,4 triệu đồng/m² | 70 – 85 triệu đồng/m² |
| Thu nhập cho thuê | 32 triệu đồng/tháng | 27 – 35 triệu đồng/tháng |
| Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (trước thuế) | ~5,12%/năm (32 triệu x 12 / 7,5 tỷ) | 6 – 7%/năm |
| Pháp lý | Sổ hồng / Sổ đỏ | Tương tự |
| Vị trí | Gần sân bay, trung tâm, đường 5m | Tương tự |
Nhận xét chi tiết
– Giá bán hiện tại tương đương khoảng 92,4 triệu đồng/m², cao hơn phổ giá đất nền cùng khu vực (70-85 triệu/m²).
– Tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 5,12%/năm, thấp hơn mức trung bình 6-7% của các dãy trọ tương tự tại Thanh Khê.
– Vị trí và chất lượng xây dựng dãy trọ khá tốt, tuy nhiên giá bán chưa phản ánh tương xứng với tiềm năng sinh lời.
– Thị trường dãy trọ tại Quận Thanh Khê hiện đang có nhiều lựa chọn với mức giá thấp hơn và tỷ suất lợi nhuận cao hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
– Giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 6,3 – 6,8 tỷ đồng. Đây là mức giá giúp nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê lên khoảng 5,6-6,4%/năm, phù hợp với mặt bằng chung khu vực.
– Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh các bất động sản tương tự đang giao dịch ở mức giá thấp hơn, minh chứng bằng các giao dịch thành công gần đây.
- Nhấn mạnh tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại chưa hấp dẫn với nhà đầu tư nếu giá giữ nguyên.
- Đề xuất mua nhanh, thanh toán ngay giúp chủ nhà giảm rủi ro và chi phí quản lý.
- Đưa ra các điều kiện hỗ trợ khác như không yêu cầu chủ nhà sửa chữa, bàn giao nhanh để tăng sức hấp dẫn.
Kết luận
Mức giá 7,5 tỷ đồng hiện tại chưa thực sự hợp lý xét trên các yếu tố giá đất, tỷ suất sinh lời và thị trường dãy trọ Quận Thanh Khê. Nhà đầu tư nên thương lượng để đưa giá về khoảng 6,3 – 6,8 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính và tính cạnh tranh trên thị trường. Việc thương lượng dựa trên dữ liệu so sánh thực tế và lợi thế thanh toán nhanh sẽ giúp tăng khả năng thành công.