Nhận định ban đầu về mức giá 5,1 tỷ đồng
Với diện tích đất 58,8 m² và diện tích sử dụng 100 m², giá trên mỗi m² tương đương khoảng 86,73 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận 7 nói riêng và Tp Hồ Chí Minh nói chung, đặc biệt là nhà hẻm.
Tuy nhiên, căn nhà có nhiều điểm cộng như: hẻm xe hơi, vị trí gần các quận trung tâm như Quận 1, Quận 2, Quận 4, gần cầu Phú Mỹ, khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt và có 4 phòng trọ đang cho thuê, giúp gia chủ có thêm thu nhập ổn định. Đây là yếu tố đáng giá trong việc định giá tài sản.
Nhận xét chung: Mức giá 5,1 tỷ đồng là khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu khách mua đánh giá cao vị trí giao thông thuận tiện và nguồn thu nhập từ phòng trọ.
Phân tích giá thị trường khu vực Quận 7
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (Tỷ đồng) | Giá/m² (Triệu đồng/m²) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền Nguyễn Văn Quỳ | 60 | 6,5 | 108,3 | Mặt tiền, trung tâm Q7 | Tiện kinh doanh, giao thông thuận tiện |
| Nhà hẻm xe hơi Phú Thuận | 55 | 4,2 | 76,4 | Hẻm xe hơi, gần đường lớn | Không có phòng trọ |
| Nhà hẻm nhỏ Phú Thuận | 50 | 3,8 | 76,0 | Hẻm nhỏ, ít tiện ích | Không có phòng trọ |
| Nhà cấp 4 có phòng trọ Q7 | 60 | 4,5 | 75,0 | Hẻm xe hơi | Có 3 phòng trọ đang cho thuê |
So sánh và nhận xét chi tiết
– Nhà bạn đang chào bán với giá khoảng 86,73 triệu/m², cao hơn các nhà hẻm tương tự khoảng 10 triệu/m² đến 15 triệu/m².
– Nhà có 4 phòng trọ đang cho thuê, tạo thu nhập ổn định, đây là điểm cộng lớn so với các bất động sản không có phòng trọ.
– Vị trí gần cầu Phú Mỹ, các quận trung tâm, hẻm xe hơi dễ dàng lưu thông cũng là điểm mạnh.
– Tuy nhiên, nhà cấp 4, diện tích đất không quá lớn, trong khi giá đã khá cao nên việc mua để ở hoặc đầu tư cần cân nhắc kỹ.
Như vậy, mức giá 5,1 tỷ đồng có thể coi là hợp lý trong trường hợp khách mua đánh giá cao yếu tố vị trí giao thông, tiện ích và thu nhập từ phòng trọ.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
– Dựa trên thị trường và phân tích trên, mức giá hợp lý nên dao động khoảng từ 4,5 – 4,7 tỷ đồng.
– Đây là mức giá vừa phù hợp với mặt bằng chung, vừa thể hiện sự đánh giá đúng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác của căn nhà.
– Khi trao đổi với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Giá thị trường các nhà hẻm xe hơi tương tự không có phòng trọ thường dưới 4,2 tỷ, nhà có phòng trọ giá cũng chỉ khoảng 4,5 tỷ.
- Nhà cấp 4 cần đầu tư sửa chữa hoặc xây mới, chi phí này nên được tính vào giá mua.
- Giá hiện tại có thể hơi cao so với thực tế thanh khoản tại khu vực.
- Đề nghị mức giá 4,5 – 4,7 tỷ sẽ giúp giao dịch nhanh hơn, tránh mất thời gian chờ đợi.
Nếu chủ nhà muốn giao dịch nhanh và chắc chắn thì nên xem xét giảm giá về mức này sẽ hợp lý cho cả hai bên.
