Nhận định về mức giá căn hộ MT Eastmark City
Căn hộ tại MT Eastmark City, Phường Long Trường, Thành phố Thủ Đức được chào bán với giá 5,25 tỷ đồng cho diện tích 100 m², tương đương 52,5 triệu đồng/m². Căn hộ có 3 phòng ngủ, nội thất cơ bản, đã bàn giao và có sổ hồng riêng. Đặc biệt, căn hộ đang có hợp đồng thuê với giá 8 triệu đồng/tháng.
Mức giá 5,25 tỷ đồng đang ở mức khá cao so với các căn hộ cùng khu vực và tiêu chuẩn tương tự. Tuy nhiên, việc căn hộ có hợp đồng thuê hiện hữu là điểm cộng giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư về mặt tài chính trong ngắn hạn. Vậy mức giá này có hợp lý hay không còn tùy thuộc vào mục đích đầu tư hoặc an cư của người mua.
Phân tích giá thị trường khu vực Thành phố Thủ Đức (Quận 9 cũ)
| Căn hộ | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu/m²) | Phòng ngủ | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| MT Eastmark City (Block E, tầng 6) | 100 | 5,25 | 52,5 | 3 | Đã bàn giao, nội thất cơ bản, HĐ thuê 8 triệu/th |
| Gem Riverside (Quận 2 cũ) | 95 | 4,5 | 47,4 | 3 | Đã bàn giao, đầy đủ nội thất |
| Sunrise Cityview (Thành phố Thủ Đức) | 98 | 4,8 | 49,0 | 3 | Đã bàn giao, trang bị nội thất cơ bản |
| Opal Boulevard (Thủ Đức) | 102 | 4,9 | 48,0 | 3 | Đã bàn giao, nội thất cơ bản |
Nhận xét so sánh
Các dự án tương tự trong khu vực có giá dao động từ 47 – 49 triệu đồng/m² với tiêu chuẩn 3 phòng ngủ và nội thất cơ bản. Mức giá 52,5 triệu đồng/m² của MT Eastmark City cao hơn 7-10% so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, căn hộ này có lợi thế là hợp đồng thuê hiện tại, tạo ra dòng tiền ổn định (khoảng 1,8% lợi suất cho thuê trên giá bán/năm).
Nếu mục tiêu của nhà đầu tư là sở hữu căn hộ cho thuê ngay và chấp nhận mức giá cao hơn để đảm bảo dòng tiền, mức 5,25 tỷ có thể được xem là hợp lý. Ngược lại, với mục đích mua để ở hoặc đầu tư dài hạn không ưu tiên thu nhập cho thuê ngay, giá nên điều chỉnh giảm về khoảng 4,9-5 tỷ đồng (tương đương 49-50 triệu/m²) để phù hợp hơn với thị trường.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá về mức hợp lý hơn, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Tham khảo giá thực tế các căn hộ tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn 7-10% so với giá chào hiện tại.
- Lưu ý rằng nội thất căn hộ chỉ ở mức cơ bản, không có đồ cao cấp, nên giá cần tương xứng.
- Phân tích lợi suất cho thuê hiện tại (khoảng 1,8%/năm) là hơi thấp so với các kênh đầu tư khác, nên giá bán nên giảm để tăng tính hấp dẫn.
- Khẳng định thiện chí mua và nhanh chóng giao dịch nếu chủ nhà chấp nhận mức giá đề xuất.
Với những luận điểm trên, mức giá hợp lý để thương lượng nên là khoảng 4,9 – 5 tỷ đồng. Đây là mức giá vừa đảm bảo lợi ích cho người mua, vừa có cơ sở thuyết phục chủ nhà chấp nhận giảm giá.
Kết luận
Mức giá 5,25 tỷ đồng cho căn hộ MT Eastmark City đang cao hơn mặt bằng chung khu vực khoảng 7-10%. Nếu nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền cho thuê hiện tại thì mức giá có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu muốn mua với giá hợp lý và tiềm năng tăng giá lâu dài, nên thương lượng giảm giá về khoảng 4,9 – 5 tỷ đồng.
