Nhận định chung về mức giá 43,8 tỷ đồng cho lô đôi nhà mặt phố tại Bạch Đằng, P2, Quận Tân Bình
Với diện tích đất 140 m² (9.5m x 15m) và tổng diện tích sử dụng tương ứng, mức giá 43,8 tỷ đồng tương đương khoảng 312,86 triệu đồng/m² là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tân Bình hiện nay. Tuy nhiên, do đây là lô đôi nhà mặt tiền, kết cấu 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu, sân thượng với tổng số phòng ngủ lên đến 8 phòng và phòng vệ sinh trên 6 phòng, pháp lý đầy đủ, vị trí mặt tiền gần sân bay Tân Sơn Nhất, hải quan, siêu thị và khu dân cư cao cấp, nên mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách mua là nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp có nhu cầu kinh doanh, làm văn phòng, hoặc cho thuê với hiệu suất cao.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Bạch Đằng, P2, Q.Tân Bình | Nhà mặt phố lô đôi | 140 | 43,8 | 312,86 | Bán bởi chủ, pháp lý rõ, mặt tiền, gần sân bay |
| Hoàng Văn Thụ, Q.Tân Bình | Nhà mặt phố | 130 | 35,0 | 269,23 | Nhà 3 tầng, mặt tiền, gần trung tâm thương mại |
| Trường Chinh, Q.Tân Bình | Nhà mặt phố | 120 | 30,5 | 254,17 | Nhà 2 lầu, gần sân bay |
| Phan Đăng Lưu, Q.Phú Nhuận (gần Tân Bình) | Nhà phố | 100 | 27,0 | 270,00 | Nhà 3 tầng, khu vực dân trí cao |
Nhận xét giá và đề xuất mức giá hợp lý
Qua bảng so sánh, giá trung bình các bất động sản cùng khu vực có mặt tiền, diện tích từ 100-140 m², dao động từ 254 đến 270 triệu đồng/m². Mức giá 312,86 triệu đồng/m² hiện tại cao hơn khoảng 15-23% so với các bất động sản tương tự, chủ yếu do là lô đôi hiếm và vị trí gần sân bay, thuận tiện làm văn phòng kinh doanh.
Khách mua không phải doanh nghiệp hoặc sử dụng kinh doanh thì mức giá 43,8 tỷ là khá cao so với giá thị trường để ở thuần túy. Do đó, nếu khách mua là người mua để ở hoặc đầu tư cho thuê bình thường, tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 38-40 tỷ đồng để có tính cạnh tranh và khả năng sinh lời hợp lý.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn 15-20%.
- Giải thích rằng mức giá hiện tại phản ánh yếu tố thương mại và vị trí đặc biệt, nhưng nếu khách mua không tận dụng được hết giá trị này thì mức giá nên phù hợp với mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh thiện chí mua nhanh, thanh toán rõ ràng, giảm thiểu thời gian giao dịch cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 43,8 tỷ đồng cho lô đôi nhà mặt tiền tại Bạch Đằng, P2, Quận Tân Bình là hợp lý trong trường hợp khách mua là doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư khai thác kinh doanh tối đa lợi nhuận. Với khách mua là người ở hoặc đầu tư cho thuê thông thường, mức giá này cần điều chỉnh xuống khoảng 38-40 tỷ đồng để tương thích với thị trường và khả năng sinh lời thực tế. Việc thương lượng dựa trên các dữ liệu so sánh thực tế và cam kết giao dịch nhanh sẽ giúp thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn.
