Nhận xét tổng quan về mức giá 29 tỷ đồng cho nhà nghỉ 4 tầng 19 phòng tại Liên Chiểu, Đà Nẵng
Bất động sản được mô tả là một nhà nghỉ 4 tầng với 19 phòng đang hoạt động ổn định cùng 1 căn nhà 2 tầng liền kề 4 phòng ngủ, diện tích 241 m², mặt tiền 10m trên đường Hồng Thái, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Vị trí gần trung tâm, bến xe, sân bay, biển và công viên, đường trước nhà rộng 7,5m thuận tiện cho kinh doanh và để xe hơi.
Về mức giá 29 tỷ đồng cho tổng tài sản này, giá này có phần cao so với mặt bằng chung hiện tại của khu vực Liên Chiểu. Tuy nhiên, việc nhà nghỉ có dòng tiền ổn định và lợi thế mặt tiền rộng, vị trí chiến lược có thể là yếu tố hỗ trợ nâng giá.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Phòng ngủ / Phòng nghỉ | Mặt tiền (m) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nhà nghỉ 4 tầng + nhà 2 tầng liền kề | Đường Hồng Thái, Liên Chiểu | 241 | 19 phòng nghỉ + 4 phòng ngủ | 10 | 29 | 120,3 | Dòng tiền kinh doanh ổn định, mặt tiền rộng 7,5m |
| Nhà mặt tiền kinh doanh | Đường Hồ Tùng Mậu, Liên Chiểu | 180 | 5 phòng ngủ | 6 | 18 | 100 | Gần trung tâm, khu dân cư đông đúc |
| Khách sạn mini 3 tầng | Đường Nguyễn Hữu Thọ, Liên Chiểu | 200 | 15 phòng nghỉ | 8 | 22 | 110 | Hoạt động kinh doanh ổn định |
| Nhà mặt tiền 4 tầng | Đường Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu | 220 | 6 phòng ngủ | 9 | 23 | 104,5 | Gần khu công nghiệp, tiềm năng tăng giá |
Đánh giá mức giá và đề xuất thương lượng
So với mức giá trung bình 100-110 triệu đồng/m² của các bất động sản tương tự trong khu vực, giá 29 tỷ tương đương khoảng 120 triệu đồng/m² là có phần nhỉnh hơn. Tuy nhiên, nếu tính thêm giá trị kinh doanh ổn định, dòng tiền từ nhà nghỉ 19 phòng và vị trí mặt tiền rộng đối diện công viên, mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư tìm kiếm tài sản kết hợp ở và kinh doanh.
Tuy nhiên, để có được mức giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức giá khoảng 26-27 tỷ đồng. Lý do bao gồm:
- So sánh với các bất động sản tương đương có giá khoảng 100-110 triệu/m².
- Rủi ro trong kinh doanh nhà nghỉ hiện nay do cạnh tranh và ảnh hưởng dịch bệnh.
- Cần dự phòng chi phí cải tạo, bảo trì trong tương lai.
Khi thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể nhấn mạnh:
- Mức giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung, cần điều chỉnh để nhanh chóng giao dịch.
- Người mua có thiện chí và khả năng thanh toán ngay, giúp chủ nhà giảm rủi ro và chi phí thời gian.
- Việc giảm giá sẽ giúp nhà nghỉ tiếp tục hoạt động ổn định dưới sự quản lý mới, đảm bảo giá trị tài sản tăng trưởng bền vững.
Kết luận
Giá 29 tỷ đồng là mức giá có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao dòng tiền từ hoạt động kinh doanh nhà nghỉ và vị trí mặt tiền rộng, thuận lợi. Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường và mức giá các bất động sản tương tự, việc thương lượng để hạ xuống 26-27 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, đảm bảo tính cạnh tranh và mang lại lợi ích tốt hơn cho người mua.