Phân tích mức giá bất động sản tại Đường Dương Văn Dương, Quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh
Thông tin chi tiết bất động sản:
- Diện tích đất: 23 m²
- Diện tích sử dụng: 46 m² (nhà 1 trệt 1 lầu)
- Số phòng ngủ: 2 phòng
- Vị trí: hẻm 4m sát mặt tiền, gần trường học, siêu thị, chợ, Aeon Tân Phú
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ, công chứng ngay
- Giá đề xuất: 3,119 tỷ VNĐ
- Giá/m²: 135,61 triệu VNĐ/m² (tính theo diện tích sử dụng)
Nhận định về mức giá
Mức giá 3,119 tỷ đồng tương ứng khoảng 135,61 triệu đồng/m² diện tích sử dụng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Tân Phú. Đây là khu vực có nhiều nhà hẻm, giá đất cũng biến động mạnh nhưng mức giá này thường chỉ phù hợp cho các bất động sản có mặt tiền đường lớn hoặc vị trí cực kỳ đắc địa.
Nhà ở đây thuộc dạng nhà trong hẻm 4m, dù gần các tiện ích như Aeon Tân Phú, trường học, chợ nhưng không phải mặt tiền chính nên giá thường thấp hơn mặt tiền đường lớn. Hơn nữa, diện tích đất chỉ 23 m², có thể hạn chế khả năng phát triển hoặc mở rộng.
So sánh giá thị trường tại Quận Tân Phú
| Vị trí | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu VNĐ) | Giá tổng (tỷ VNĐ) | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú | Nhà hẻm 5m, 1 trệt 1 lầu | 50 | 100 | 5,0 | 2024 Q1 |
| Đường Lũy Bán Bích, Quận Tân Phú | Nhà hẻm 4m, 1 trệt 1 lầu | 40 | 110 | 4,4 | 2024 Q2 |
| Đường Dương Văn Dương, Quận Tân Phú | Nhà hẻm 4m, 1 trệt 1 lầu (bài phân tích) | 46 (sử dụng) | 135,61 | 3,119 | 2024 Q2 |
Chú ý: Các mức giá trên được tổng hợp từ các giao dịch thực tế và tin đăng gần đây trong khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý
Dựa vào các giao dịch thực tế và vị trí căn nhà, mức giá hợp lý để đàm phán sẽ dao động trong khoảng 2,5 – 2,7 tỷ đồng. Mức giá này tương đương khoảng 108 – 117 triệu đồng/m² diện tích sử dụng, phù hợp hơn với đặc điểm nhà ngõ, diện tích nhỏ và tiềm năng phát triển hạn chế.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
- Nhấn mạnh các giao dịch gần đây với mức giá thấp hơn, đặc biệt là những căn nhà tương đồng về vị trí và diện tích.
- Phân tích về hạn chế diện tích đất nhỏ, ảnh hưởng đến khả năng mở rộng hoặc kinh doanh.
- Chỉ ra rằng nhà thuộc hẻm nhỏ, không phải mặt tiền chính nên giá không thể bằng các căn mặt tiền đường lớn.
- Đề xuất mức giá 2,6 tỷ đồng như một mức hợp lý, đảm bảo giao dịch nhanh, thuận lợi cho cả hai bên, giảm thiểu rủi ro thời gian để bán.
Kết luận
Mức giá 3,119 tỷ đồng hiện tại được xem là khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Tân Phú đối với nhà hẻm có diện tích và vị trí như vậy. Người mua nên thương lượng giảm giá để đạt được mức hợp lý hơn trong khoảng 2,5 – 2,7 tỷ đồng. Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý với tiềm năng tăng giá trong tương lai tại khu vực đang phát triển nhanh như Tân Phú.
