Nhận định ban đầu về mức giá 4,85 tỷ đồng
Với diện tích đất 125 m², giá 4,85 tỷ đồng tương ứng mức giá khoảng 38,8 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Phường Long Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức, đặc biệt là các bất động sản nhà ngõ, hẻm trong khu vực.
Tuy nhiên, một số đặc điểm hỗ trợ giá như nhà mặt tiền hẻm xe hơi, nhà trệt + lửng còn đẹp, pháp lý rõ ràng và diện tích dài, thoáng cũng làm tăng tính hấp dẫn của bất động sản này.
Kết luận: Giá 4,85 tỷ đồng là mức giá cao nhưng không phải là không hợp lý nếu khách hàng đánh giá cao sự tiện lợi về mặt hẻm xe tải, vị trí gần đường Nguyễn Văn Tăng và nhà có thể về ở ngay.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Giá tham khảo khu vực (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 125 m² (4m ngang, 31m dài) | 100-130 m² | Diện tích khá lớn, thuận lợi cho gia đình nhiều thành viên |
| Vị trí | Hẻm xe tải, trục Nguyễn Văn Tăng, Phường Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức | Nhà hẻm xe hơi trong khu vực có giá từ 30-38 triệu/m² | Vị trí thuận tiện, gần đường chính, giá cao hơn hẻm nhỏ |
| Loại hình nhà | Nhà trệt + lửng, 2 phòng ngủ, có thể cải tạo thêm | Nhà mới xây hoặc cải tạo tương tự có giá từ 3,5-4,5 tỷ | Nhà còn đẹp, phù hợp ở ngay nên giá cao hơn nhà chưa hoàn thiện |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là một điểm cộng lớn trong khu vực | Tăng giá trị và độ tin cậy của bất động sản |
| Giá/m² | 38,8 triệu/m² | 30-38 triệu/m² | Giá cao hơn mức trung bình khu vực |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên dữ liệu thị trường, mức giá hợp lý hơn cho bất động sản này nên nằm trong khoảng 4,5 – 4,65 tỷ đồng (tương đương 36 – 37,2 triệu/m²). Mức giá này vừa tạo sự cạnh tranh, vừa phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng cải tạo nâng cấp.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Thị trường bất động sản Thành phố Thủ Đức đang có xu hướng điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng nóng, cần mức giá hợp lý để nhanh chóng giao dịch thành công.
- Nhà có một số nhược điểm như mặt tiền hẻm nhỏ, nở hậu có thể gây khó khăn về thiết kế và sử dụng.
- So sánh các căn tương tự trong khu vực đều có mức giá thấp hơn ít nhất 5-10% so với giá chào bán hiện tại.
- Khách hàng mua có thiện chí, thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giảm thiểu rủi ro và chi phí duy trì bất động sản.
Việc thương lượng với mức giá đề xuất sẽ giúp cả hai bên đạt được thỏa thuận nhanh chóng và hiệu quả trong bối cảnh thị trường hiện tại.
