Nhận định mức giá căn hộ chung cư tại Đường Nguyễn Phước Lan, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Giá đề xuất 3,4 tỷ đồng (~64,76 triệu/m²) cho căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 52,5 m² tại khu vực Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng hiện tại được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng chung thị trường. Dưới đây là phân tích chi tiết minh chứng cho nhận định này.
Phân tích thị trường khu vực Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
| Vị trí | Loại căn hộ | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hòa Xuân, Cẩm Lệ | Chung cư 1PN, hoàn thiện cơ bản | 50 – 55 | 55 – 58 | 2,8 – 3,0 | Q1-Q2/2024 | Giá thị trường tiêu chuẩn, gần các tiện ích, chưa bàn giao |
| Gần cầu Hoà Xuân | Chung cư 1PN, hoàn thiện cơ bản | 52 – 54 | 60 – 62 | 3,1 – 3,3 | Q1/2024 | Vị trí tiếp giáp trung tâm, view đẹp |
| Trung tâm Cẩm Lệ | Chung cư 1PN, hoàn thiện đầy đủ | 50 | 65 – 68 | 3,25 – 3,4 | Q2/2024 | Tiện ích cao cấp, mới bàn giao |
Nhận xét chi tiết
- Căn hộ được chào bán với mức giá 64,76 triệu/m², tương đương 3,4 tỷ đồng cho diện tích 52,5 m². Mức giá này tương đương với các dự án có vị trí trung tâm hơn hoặc đã hoàn thiện đầy đủ tiện ích, bàn giao ngay.
- Do căn hộ chưa bàn giao, chỉ hoàn thiện cơ bản và nằm ở khu vực đang phát triển như Hòa Xuân, mức giá cao hơn khoảng 5-10% so với giá thị trường tiêu chuẩn tại khu vực này.
- Với các tiện ích nội khu như hồ bơi, công viên, khu vui chơi trẻ em, an ninh 24/7,… thì mức giá có thể chấp nhận được nhưng chỉ dành cho khách hàng ưu tiên an cư lâu dài và không quá nhạy cảm về giá.
- Đối với nhà đầu tư hoặc khách hàng có ngân sách hạn chế, mức giá này không thật sự hấp dẫn, có thể thương lượng để giảm xuống khoảng 3,1 – 3,2 tỷ tương đương 59-61 triệu/m² nhằm tăng tính cạnh tranh.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Để có mức giá hợp lý hơn, tôi đề xuất:
- Giá đề xuất hợp lý: 3,15 – 3,2 tỷ đồng (~60 – 61 triệu/m²)
- Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Thị trường khu vực đang có nhiều lựa chọn căn hộ tương tự với mức giá thấp hơn, nếu không điều chỉnh giá, khả năng bán sẽ kéo dài, làm tăng chi phí tài chính và rủi ro cho chủ đầu tư.
- Căn hộ chưa bàn giao, khách hàng sẽ có chi phí hoàn thiện và không thể ở ngay, đây là điểm yếu cần bù trừ bằng giá bán hợp lý hơn.
- Việc giảm giá sẽ giúp tăng tốc thanh khoản, giảm áp lực vốn và tận dụng được chính sách hỗ trợ vay vốn 70% và ân hạn nợ gốc lãi 30 tháng đang áp dụng, làm tăng sức hấp dẫn cho khách hàng.
- Nếu chủ nhà duy trì giá ở mức hiện tại, có thể mất đi nhóm khách hàng đầu tư nhạy bén, dẫn đến tồn kho kéo dài.
Kết luận
Mức giá 3,4 tỷ đồng hiện tại có thể chấp nhận được trong trường hợp khách hàng ưu tiên vị trí và tiện ích nội khu đầy đủ, không quá quan tâm đến chi phí tài chính ban đầu. Tuy nhiên, để tăng khả năng bán nhanh và mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng, chủ đầu tư nên xem xét giảm giá xuống còn khoảng 3,15 – 3,2 tỷ đồng để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường khu vực Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng.
