Nhận định chung về mức giá 11,7 tỷ cho căn nhà mặt tiền Phường Phước Bình, Tp. Thủ Đức
Giá 11,7 tỷ đồng cho căn nhà 4×22m, diện tích sử dụng 291,3m² tương đương giá/m² khoảng 136 triệu đồng/m² là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay tại khu vực Phường Phước Bình, Tp. Thủ Đức.
Căn nhà có 4 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, pháp lý sổ hồng công chứng trong ngày là những điểm cộng lớn. Tuy nhiên, với chiều ngang chỉ 4m và diện tích đất 86m², đây không phải là diện tích lý tưởng so với giá tiền đề xuất.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường xung quanh
| Tiêu chí | Bất động sản được đề xuất | Tham khảo 1 (Phường Phước Bình, Tp. Thủ Đức, 2024) | Tham khảo 2 (Quận 9 cũ, Tp. Thủ Đức, 2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 86 | 90 – 100 | 85 – 95 |
| Diện tích sàn (m²) | 291,3 | 250 – 300 | 280 – 320 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11,7 | 8 – 10 | 9 – 11 |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | 136,05 | 90 – 110 | 100 – 120 |
| Vị trí | Nhà mặt tiền, gần chợ, trường học, khu dân trí cao | Nhà phố, gần tiện ích, khu dân cư ổn định | Nhà phố, gần đường lớn, dân trí trung bình |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, công chứng trong ngày | Đã có sổ, pháp lý rõ ràng | Đã có sổ, pháp lý đầy đủ |
Nhận xét về giá
Mức giá 11,7 tỷ đồng tương đương 136 triệu đồng/m² là cao hơn từ 15% đến 50% so với các bất động sản tương tự trong khu vực. Trong khi các căn nhà tương đương có diện tích và tiện ích gần đây được giao dịch phổ biến ở mức giá từ 8 đến 11 tỷ đồng, tương đương 90-120 triệu đồng/m².
Điều này có thể do chủ nhà đặt giá theo cảm nhận giá trị cá nhân hoặc do kỳ vọng thị trường tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, với chiều ngang 4m khá hẹp, việc khai thác không gian và phong thủy cũng hạn chế phần nào giá trị sử dụng.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn
Dựa trên phân tích so sánh thực tế, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 110 – 120 triệu đồng/m².
- Mức giá này vẫn phản ánh đầy đủ lợi thế vị trí, pháp lý rõ ràng, diện tích sử dụng lớn và nội thất đầy đủ.
- Đồng thời, giúp người mua có thể cảm thấy hợp lý khi đầu tư mà không bị áp lực giá quá cao so với thị trường.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Trình bày rõ ràng các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực với giá thấp hơn để minh chứng khách quan.
- Phân tích về hạn chế chiều ngang 4m ảnh hưởng đến tính tiện dụng, khai thác lâu dài.
- Đề cập đến xu hướng thị trường hiện tại với tốc độ tăng giá chậm sau giai đoạn sốt đất để chủ nhà thấy mức giá hiện tại có thể khó đạt được nếu chờ đợi lâu.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng, công chứng ngay để tạo sự tin tưởng và giảm rủi ro cho bên bán.
Kết luận
Mức giá 11,7 tỷ đồng là cao so với mặt bằng chung tại Phường Phước Bình, Tp. Thủ Đức cho căn nhà có diện tích và đặc điểm như trên. Người mua nên thương lượng xuống khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý giữa giá trị nhận được và khoản đầu tư bỏ ra. Việc này sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên trong bối cảnh thị trường đang chuyển biến thận trọng.
