Nhận định về mức giá 3,67 tỷ cho lô đất 51m² tại Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè
Giá chào 3,67 tỷ tương ứng khoảng 71,96 triệu đồng/m² cho lô đất thổ cư 51m² trong hẻm xe hơi tại khu vực Nhà Bè, gần cầu Phú Xuân và chỉ cách quận 7 khoảng 1 cây cầu, là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể xem xét hợp lý trong một số trường hợp.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè (bán đề xuất) | 51 | 3,67 | 71,96 | Hẻm xe hơi, sổ riêng, xây 4 tầng | 2024/06 |
| Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè (giao dịch thực tế) | 60 | 3,0 | 50,00 | Hẻm xe hơi, đất thổ cư | 2024/05 |
| Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 55 | 3,1 | 56,36 | Hẻm xe hơi, vị trí tương đương | 2024/04 |
| Đường Lê Văn Lương, Nhà Bè | 50 | 2,8 | 56,00 | Hẻm xe hơi, đất thổ cư | 2024/03 |
Nhận xét và đánh giá
Dữ liệu thực tế cho thấy các lô đất thổ cư diện tích tương đương tại khu vực Nhà Bè có giá trung bình khoảng 50-56 triệu đồng/m². Mức giá 71,96 triệu/m² của lô đất trên cao hơn khoảng 25-40% so với giá thị trường gần đây.
Tuy nhiên, mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp:
- Đất nằm ở vị trí rất đẹp, gần cầu Phú Xuân, có hẻm xe hơi rộng và dễ quay đầu, thuận tiện di chuyển về Quận 7 và Phú Mỹ Hưng chỉ trong 5 phút.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, có thể xây dựng nhà cao tầng (4 tầng), phù hợp với nhu cầu xây nhà ở hoặc đầu tư sinh lời.
- Khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt và đầy đủ tiện ích xung quanh.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên giá thị trường và các tiêu chí trên, giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 2,9 – 3,2 tỷ đồng (tương đương 57 – 63 triệu đồng/m²). Mức này thể hiện sự phù hợp giữa vị trí, tiện ích và giá thị trường hiện tại.
Khi thương lượng với chủ đất, có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế các lô đất tương tự gần đây với giá đề xuất quá cao.
- Nhấn mạnh việc mua bán nhanh và giao dịch công chứng trong ngày giúp chủ đất giảm rủi ro và có tiền mặt ngay.
- Đề xuất mức giá trên dựa trên khảo sát thực tế, tránh tình trạng bất động sản bị định giá quá cao khiến khó bán trong thời gian dài.
- Nhấn mạnh thiện chí mua và ưu tiên thanh toán nhanh để tạo thiện cảm.
Kết luận
Mức giá 3,67 tỷ đồng có thể là cao nhưng không phải bất hợp lý nếu lô đất có vị trí đặc biệt và ưu điểm vượt trội. Tuy nhiên, với mức giá đó người mua cần cân nhắc kỹ vì giá thị trường quanh khu vực Nhà Bè đang phổ biến ở mức 50-56 triệu/m². Việc thương lượng giảm giá về khoảng 2,9-3,2 tỷ sẽ hợp lý hơn, đảm bảo được giá trị thực và khả năng thanh khoản tốt sau này.
