Nhận định mức giá
Giá 1,75 tỷ đồng cho nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích sử dụng 120 m², tọa lạc trên đường Trần Quốc Toản, phường An Bình, TP. Biên Hòa là mức giá tương đối cao so với các bất động sản cùng phân khúc và khu vực. Với giá/m² khoảng 29,17 triệu đồng, đây là mức giá gần bằng hoặc cao hơn một số dự án và nhà phố có vị trí tương đương tại Biên Hòa.
Trong trường hợp nhà có nội thất đầy đủ, pháp lý rõ ràng (sổ chung, công chứng vi bằng), gần trường học, hẻm rộng và giao thông thuận tiện thì mức giá này có thể được xem xét là hợp lý. Tuy nhiên, do diện tích đất thực tế chỉ 60 m² (mặt tiền 4m, chiều dài 15m), nên giá đất/m² thực tế cao hơn rất nhiều, làm tăng giá bán tổng thể.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Tham khảo 1: Nhà phố khu An Bình (2024) | Tham khảo 2: Nhà phố đường Trần Quốc Toản (2023) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² (4x15m) | 65 m² | 55 m² |
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 110 m² | 100 m² |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 2 tầng |
| Số phòng ngủ | 3 phòng | 3 phòng | 3 phòng |
| Giá bán | 1,75 tỷ đồng | 1,55 – 1,65 tỷ đồng | 1,4 – 1,5 tỷ đồng |
| Giá/m² (diện tích sử dụng) | 29,17 triệu đồng | 14,09 – 15 triệu đồng | 14 – 15 triệu đồng |
| Pháp lý | Sổ chung, công chứng vi bằng | Sổ riêng | Sổ riêng |
| Vị trí & tiện ích | Gần trường C2 An Bình, hẻm, nội thất đầy đủ | Gần trường học, tiện ích đầy đủ | Giao thông thuận tiện |
Đề xuất mức giá hợp lý và lời khuyên thương lượng
Dựa trên bảng so sánh, giá 1,75 tỷ đồng đang cao hơn 10-20% so với mặt bằng chung khu vực cho nhà cùng loại hình và diện tích tương đương. Nguyên nhân có thể do pháp lý sổ chung chưa rõ ràng, diện tích đất nhỏ hơn so với nhà sổ riêng, hoặc có nội thất đầy đủ, vị trí gần trường học.
Để tăng khả năng bán thành công, bạn nên đề xuất mức giá hợp lý hơn trong khoảng 1,5 – 1,6 tỷ đồng. Lý do thuyết phục chủ nhà như sau:
- Giá thị trường hiện tại cho nhà có sổ riêng tương đương chỉ dao động từ 1,4 đến 1,65 tỷ đồng.
- Pháp lý sổ chung có thể làm giảm giá trị và gây khó khăn khi giao dịch, vì vậy cần điều chỉnh giá để bù đắp rủi ro này.
- Diện tích đất thấp (60 m²), trong khi các nhà khác diện tích đất thường lớn hơn nên giá đất tính trên m² cũng thấp hơn.
- Giá đề xuất vẫn phản ánh đúng giá trị nội thất đầy đủ và vị trí thuận lợi gần trường học.
Việc thương lượng mức giá này sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán, rút ngắn thời gian giao dịch và giảm thiểu rủi ro phát sinh trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý.
