Check giá "CHDV 8TẦNG 14PN 90M2 – 100TR/TH – BÌNH THẠNH TRẦN BÌNH TRỌNG – 22.8 TỶ"

Nhận định mức giá 22,8 tỷ cho nhà 8 tầng tại Trần Bình Trọng, Bình Thạnh

Với diện tích đất 90 m² và mặt tiền 4.6 m trên đoạn đường Trần Bình Trọng, nhà 8 tầng đang khai thác căn hộ dịch vụ (CHDV) 14 phòng với dòng tiền hơn 100 triệu/tháng, mức giá 22,8 tỷ tương đương khoảng 253,33 triệu/m² là cao nhưng có thể chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay nếu nhà đảm bảo khai thác tốt dòng tiền ổn định.

Lý do:

• Vị trí tại Bình Thạnh, khu vực đang phát triển mạnh, giá bất động sản tăng nhanh.
• Nhà có 8 tầng, đầy đủ tiện nghi thang máy, PCCC, khoá vân tay, hoàn công đầy đủ giúp tăng giá trị và tính pháp lý.
• Khả năng khai thác CHDV mang lại dòng tiền đều đặn hơn 100 triệu/tháng (~1,2 tỷ/năm) giúp giảm áp lực tài chính nếu đầu tư.

So sánh mức giá với thị trường thực tế

Phân tích chi tiết và đề xuất giá hợp lý

So với các bất động sản CHDV trong khu vực Bình Thạnh, nhà 8 tầng trên đường Trần Bình Trọng có giá/m² cao hơn khoảng 15-20% so với các căn nhà 6-7 tầng có dòng tiền tương tự. Điều này có thể hợp lý bởi số tầng nhiều hơn, vị trí tốt, và tiện nghi hiện đại như thang máy, PCCC được đầu tư bài bản.

Tuy nhiên, xét về tỷ suất sinh lời (dòng tiền/năm so với giá đầu tư) thì:

• Dòng tiền 1,2 tỷ/năm so với giá 22,8 tỷ tương đương lợi suất khoảng 5,3%/năm.
• Trong khi mức lợi suất tối thiểu kỳ vọng của nhà đầu tư CHDV thường trên 6% để bù rủi ro và chi phí quản lý.

Do đó, mức giá hợp lý hơn nên dao động từ 20,5 – 21,5 tỷ để nâng tỷ suất sinh lời lên mức 5,6-5,9%, vừa phù hợp với thị trường vừa hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể trao đổi theo các luận điểm:

• Phân tích chi tiết tỷ suất sinh lời và so sánh thực tế với các bất động sản tương tự trong quận.
• Nhấn mạnh các yếu tố rủi ro như chi phí bảo trì, quản lý vận hành, biến động thị trường CHDV.
• Đề xuất thanh toán nhanh, ít phát sinh thủ tục để giảm chi phí và rủi ro cho chủ nhà.
• Khẳng định cam kết khai thác hiệu quả tài sản, đảm bảo duy trì giá trị lâu dài.

Kết luận

Mức giá 22,8 tỷ cho căn nhà 8 tầng trên đường Trần Bình Trọng là hợp lý trong trường hợp nhà đảm bảo khai thác ổn định dòng tiền và có đầy đủ tiện nghi hiện đại. Tuy nhiên, để tối ưu lợi suất và giảm rủi ro đầu tư, mức giá đề xuất hợp lý hơn là từ 20,5 – 21,5 tỷ đồng. Nhà đầu tư nên thương lượng dựa trên các luận điểm về tỷ suất sinh lời, rủi ro và thủ tục nhằm đạt được thỏa thuận tốt nhất.