Nhận định tổng quan về mức giá 9,98 tỷ đồng cho nhà mặt phố tại Dĩ An, Bình Dương
Mức giá 9,98 tỷ đồng tương đương khoảng 44,55 triệu đồng/m² cho căn nhà 4 tầng, diện tích đất 224 m², vị trí mặt tiền đường GS18, phường Dĩ An, TP. Dĩ An, Bình Dương.
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại Dĩ An hiện nay, tuy nhiên cần xem xét kỹ các yếu tố về vị trí, tiện ích, kết cấu và tiềm năng kinh doanh để đưa ra nhận định hợp lý.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
1. Vị trí và tiện ích
Đường GS18 là mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh, buôn bán, làm văn phòng hay showroom. Khu vực có dân cư đông đúc, lưu lượng giao thông tốt, kết nối nhanh với các trục trung tâm Thành phố Dĩ An.
Điều này là điểm cộng lớn giúp nâng cao giá trị bất động sản.
2. Kết cấu và công năng sử dụng
Nhà xây 4 tầng (1 trệt, 3 lầu) với 7 phòng ngủ, có ban công thoáng, phòng khách rộng và bếp lớn. Công năng vừa ở vừa kinh doanh linh hoạt.
Đặc biệt, có thêm khoảng 200 m² đất phía sau làm vườn hoặc khai thác khác, tăng giá trị sử dụng.
3. Pháp lý
Bất động sản đã có sổ riêng, pháp lý rõ ràng, tạo sự an tâm cho người mua.
4. So sánh giá thị trường hiện tại tại Dĩ An
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (triệu đồng/m²) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố kinh doanh | Đường GS18, Dĩ An | 224 | 44,55 | 9,98 | Giá đề xuất |
| Nhà phố 3 tầng, mặt tiền lớn | Đường Nguyễn An Ninh, Dĩ An | 200 | 38 – 42 | 7,6 – 8,4 | Tham khảo thực tế Q1/2024 |
| Nhà phố kinh doanh 4 tầng | Đường Lê Hồng Phong, Dĩ An | 210 | 40 – 43 | 8,4 – 9,03 | Vị trí tương đương, tiện ích tốt |
| Nhà phố trung tâm, mặt tiền đường nhỏ hơn | Đường Trần Hưng Đạo, Dĩ An | 180 | 35 – 38 | 6,3 – 6,84 | Giá thấp hơn do mặt tiền nhỏ hơn |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 44,55 triệu/m² đang ở ngưỡng cao hơn 5-15% so với các bất động sản có quy mô, vị trí và kết cấu tương đương trong khu vực.
Điều này có thể hợp lý nếu người mua đặc biệt ưu tiên mặt tiền đường lớn, lượng lưu thông cao, khả năng kinh doanh đa dạng và diện tích đất sử dụng thêm phía sau.
Tuy nhiên, nếu so với mặt bằng chung và tiềm năng sinh lời thực tế, mức giá có thể điều chỉnh xuống khoảng 42 triệu/m² để tăng tính cạnh tranh, tương đương giá khoảng 9,4 tỷ đồng.
Đề xuất chiến lược thương lượng giá với chủ nhà
- Trình bày rõ các căn nhà tương tự đã giao dịch thành công với giá thấp hơn 5-10%.
- Nhấn mạnh vào yếu tố thị trường hiện tại đang có xu hướng ưu tiên giá hợp lý để thanh khoản nhanh.
- Đề xuất mức giá 9,4 tỷ đồng tương ứng 42 triệu/m² là hợp lý, không làm giảm nhiều giá trị nhưng tăng khả năng bán nhanh.
- Đưa ra các lợi ích khi đồng ý mức giá này như giảm thời gian chờ, tránh rủi ro biến động thị trường.
Kết luận
Mức giá 9,98 tỷ đồng có thể được xem là hợp lý trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí mặt tiền đường lớn, diện tích rộng, kết cấu 4 tầng với nhiều phòng ngủ và đất sử dụng thêm. Tuy nhiên, để nhanh chóng giao dịch trong thị trường hiện tại, mức giá khoảng 9,4 tỷ đồng là đề xuất hợp lý hơn, vừa đảm bảo giá trị bất động sản vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người mua.
